קניית דירה מכונס נכסים

המתווך והמשקיע אלי שושנה מהקריות חשב שהוא עומד להרוויח בגדול בזכות רכישת דירה מכונס נכסים. לפני שלוש שנים - ב-2002, שמע שושנה על דירת 2 חדרים בקרית ביאליק, שהוצעה למכירה באמצעות כינוס נכסים. הוא הגיש הצעה בסך 48 אלף דולר - וזכה. ואולם הזכייה התבררה כהפסד גדול. 
"לפני שרכשתי את הדירה הוצאתי נסח טאבו (טופס המתאר את מצב החובות על הדירה), "והוא היה נקי", מספר שושנה. "כך שהייתי בטוח כי מדובר בדירה בלא חובות". ואז, לאחר ביצוע העסקה, התברר לפתע כי על הדירה חלים חובות ישנים של מס שבח ותשלומים למינהל מקרקעי ישראל, בגובה עשרות אלפי דולרים. "כל ניסיונותי להתנער מהחוב עלו בתוהו. המחיר הסופי ששילמתי על הדירה היה גבוה ממחירה בשוק, והליכים משפטיים שנקטתי עלו כספים נוספים".

דירות רבות מוצעות כיום למכירה על ידי כונסי נכסים. המדובר בדרך כלל בדירות שנלקחה בגינן הלוואה מבנקים למשכנתאות, אך בשל חוסר יכולת הרוכש לעמוד בהחזרים החודשיים של המשכנתא, ולאחר משלוח מכתבי התראה, החליט הבנק לממש את הנכס על ידי מכירתו, באמצעות ההוצאה לפועל.  כנסו כדי ללמוד עוד כללים -  איך קונים דירה מכונס נכסים
עו"ד אמיר סטמרי המתמחה בכינוסי נכסים, פירוקים ופשיטות רגל, אומר כי ישנן סיבות שונות שבגינן מועבר נכס לכונס נכסים. "ישנם אנשים שלקחו משכנתאות לדיור ולא מסוגלים לפרוע את החוב. ישנם אנשים שקנו נכסים לאו דווקא לדיור - משרדים או קרקעות - חשבו שהמחירים יעלו ולקחו משכנתא גבוהה, אך המחירים ירדו והם לא עומדים במשכנתא ומוכרים. אחרים הם בעלי עסקים שלצורך מימון העסק לקחו הלוואות בבנקים שמובטחות בנכס. אם העסק נפל והבנק רוצה את הכסף, אז הבנק יכול לממש את הנכס".

דירות מכונס נכסים "בטוח יותר מעסקה רגילה"

לדברי סטמרי, קניית נכס מכונס נכסים במסגרת הליכי כינוס נכסים בהוצאה לפועל היא טובה ובטוחה יותר מרכישה רגילה. הוא מדגיש כי הרוכש אינו חשוף לרמאויות, כמו התחזות לבעלים או זיוף מסמכי בעלות, כי הקנייה מתבצעת באמצעות צווים של בית משפט, ומאושרת על ידו. 
בנוסף, כונס הנכסים מחזיק בידיו את הכסף המשולם בעבור הדירה, מעבירו לנושה רק אחרי אישור ההוצאה לפועל ומתחייב לשאת במסים על הדירה עד למועד המסירה. מתווכים ועורכי דין הפועלים בתחום הכינוס טוענים כי על פי רוב, מחיר דירה מכונס נכסים נמוך ממחיר השוק. 
עם זאת, הניסיון מלמד כי ישנם לא מעט סיפורים דומים לזה של שושנה. רוכשי דירות מכונסי נכסים נאלצים להתמודד לא פעם עם חובות שהוטלו על הבית וכן עם בעלי הנכס שסירבו להתפנות או שביקשו לחזור לדירתם המעוקלת - ובכך הקשו על חייהם של הרוכשים החדשים. 
בקרית מוצקין, למשל, נקלע קבלן, שהקים פרויקט של 144 דירות במגדלים, לחובות בעת שיווק הפרויקט. לפני כשנתיים מונה לפרויקט כונס נכסים מטעם הבנק המלווה. עשרות דירות נמכרו על ידי הכונס לקונים, ששמחו לשלם 30%-20% פחות מהמחירים המקוריים שדרש הקבלן. 
מה שכמה מהם לא הבינו היה כי הקמת המגדלים לא הושלמה, וכי בחלקם נמצאו ליקויי בנייה קריטיים כמו מעליות לא תקינות ובעיות בחשמל.

דירות למכירה מכונס נכסים זולות עד 20%

בכל הליכי  כינוס נכסים יש לשמאי המקרקעין חלק חשוב, מכיוון שהדירות שמוכר הכונס מוערכות על ידם. במקרים של דירות למכירה מכונס נכסים ופירוק, נוהגים שמאים להפחית 20%-15% בממוצע ממחיר השוק של הדירה, עקב הליך המכירה, שמכונה "מימוש מהיר". 
"נכון, שמבחינות רבות מובטחת דירה בכינוס מפני מעשי נוכלות בשוק הפתוח, ולעתים ניתן למצוא דירות במחירים נאים - אבל חלק גדול מהאנשים הניגשים למכרזים לוקים בהבנה בסיסית של כל ההליך", אומר יו"ר לשכת שמאי מקרקעין, רן וירניק. "ראשית, הכונס אינו מייצג אותם בכלל, אלא את הנושים. הפיקוח מצד בית המשפט לא בא לתת לקונים גיבוי שיפוטי לעסקה שהם עושים, אלא בא להגן על החייבים ולבקר את ההליך - כך שהדירות לא יימכרו במחירים נמוכים מדי. במשך כל התהליך אף אחד לא סופר את הקונים. 
"כבר נתקלתי בהרבה כונסי נכסים שמגלגלים על הקונים תשלומים שעל פי חוק מוטלים על המוכר, כמו היטלי השבחה לוועדות המקומיות ודמי היתר למינהל. מי שלא יודע את הדברים וקונה את הנכס, עלול לצפות להפתעות לא נעימות", מדגיש וירניק. 
לדברי השמאי ירמיהו אלוני, "רכישת דירות מכינוס נכסים יכולה להיות קנייה מצוינת, אבל הקונים צריכים לגלות עירנות מרבית, כדי להבטיח את עצמם מהפתעות לא נעימות". 
אלוני מדגיש, כי כונסים פועלים בדרך כלל בשתי דרכים, כלפי קונים פוטנציאליים שרוצים להגיש הצעות: ישנם כאלה שמוסרים רק מידע בסיס על הנכס, ומוכרים אותו כמות שהוא, או בביטוי האנגלי "As Is", תוך שהם מדגישים את העובדה שכל הבדיקות אמורות להיערך על ידי הקונים. הדרך האחרת היא לתת לקונים דו"ח שמאי על הנכס שנכתב על ידי שמאי מקרקעין, למעט המחיר שבו מעריך השמאי את הנכס.

דירות מכונס נכסים מחייבות בדיקות נוספות

"מובן שעל פי שיטת ה-As Is, הקונה חייב להיעזר בשמאי, ואולי אף בעורך דין מטעמו, כדי לבדוק היטב מה מצב הנכס, האם אין בו חריגות בנייה או בעיות אחרות, מה המצב התכנוני שבסביבה וגם מהו המחיר שכדאי לו לשלם עליו. אם אנשים לא עושים זאת, הם עלולים למצוא דירה יפה במחיר טוב, אבל עם עז גדולה שמחכה להם בפנים", מזהיר אלוני. 
גם על פי השיטה השנייה, שבה הקונה מקבל לידיו את הדו"ח השמאי של הכונס, חייבים לעיין היטב בדו"ח. כאן המוקש יכול להיות גלוי לעין, אבל למרות זאת הקונה ייכשל בו מבלי משים, וזאת משום ששומות מקרקעין כוללות מידע רב, ואנשים שאינם בקיאים עלולים שלא לתרגם אותו נכון. לפיכך, גם כאן רצוי להיעזר באנשי מקצוע. 
גם לוירניק יש מה לומר על מיתוס מחירי המציאה של דירות בכינוס: "אנשים פיתחו לגבי זה אמונה כי מדובר ב'מחירי שחיטה' - וזה לא בהכרח. לרוב, ניתן למצוא דירות מכונס נכסים במחירים נמוכים מאוד, כשמדובר בדירות גרועות בפריפריה, וזו לא חוכמה, כי ממילא אין להן ביקוש. כשמדובר בדירות באזור המרכז, הפערים בין מחירי השוק למחירי הכינוס אינם גדולים". עם זאת, וירניק סבור כי במקרים בהם מוגשות הצעות בודדות בלבד לדירה, קיימת סבירות שמחירה הסופי לא יהיה גבוה.