מס שבח לדירה ראשונה ועוד ענייני מיסוי מקרקעין

בעמוד זה תוכלו לקרוא שאלות ותשובות נפוצות של רוכשי דירות בנושאי מס רכישה, על רקע שינויי החקיקה האחרונים וההקלות בתשלום המס: מי יהנה מההקלות ומי ייאלץ לשלם לפי התעריפים הישנים. מרבית השאלות נשלחו אלינו על ידי הגולשים. לחצו למחשבון מס רכישה. התשובות אינן מהוות יעוץ משפטי מחייב, אין להסתמך עליהן ולכל מקרה מתאימה תשובה בהתאם לנסיבותיו המיוחדות.

אני בעלים של משק חקלאי במושב, וכמובן גר בבית המגורים. כעת אני מתכוון לרכוש דירה בעיר. האם דירה זו תחשב כדירה שניה לצרכי מס רכישה, או דירה יחידה?

אם המשק כולל מרכיב של בית מגורים, אזי הרכישה החדשה תחשב כדירה נוספת.

ברשותי דירה בערך של 137 אלף דולר שאני מוכר וקונה דירה אחרת בערך של 175 אלף דולר. אני גר בדירה הישנה כ-3.5 שנים. האם אני אמור לשלם גם מס שבח לדירה ראשונה על המכירה, או רק מס רכישה על החדשה? (יוני 2005)

אנסה לסייע לך לצאת מהבלבול. אם לא מכרת ב-4 שנים האחרונות דירה אחרת או שזו דירתך היחידה ולא מכרת דירה אחרת ב- 18 החודשים האחרונים, אזי תהייה פטור מתשלום מס שבח לדירה ראשונה. מס רכישה משולם על כל רכישה של דירה, לפי מדרגות המס המתאימות לכל מקרה.

האם זה נכון שיצא פס"ד תקדימי ולפיו נקבע כי זוג שרכש דירה במשותף ישלם מס רכישה כאילו זו דירתם היחידה, גם אם יש לאישה דירה מנישואים קודמים? האם זה תופס גם כאשר לכל אחד מבני הזוג יש דירה מנישואים קודמים?

אכן ב- 19.8.2004 ניתן פסק דין בבית המשפט העליון בפרשת מנהל מס שבח מקרקעין נגד פלם (ע"א 3185/03) ובו נקבע כי בנסיבות שתוארו, כאשר לאשה היתה דירה בבעלותה מלפני הנישואין ולפי הסכם ממון בין בני הזוג הדירה הוצאה מ"הרכוש המשותף" של התא המשפחתי, ולכן רכישת דירה ע"י בני הזוג לאחר הנישואין זכתה במיסוי לפי דירה יחידה. בעיקרון, אינני רואה מקום לקבוע דין שונה גם אם לכל אחד מבני הזוג היתה דירה בבעלותו בלבד, בהתאם לנסיבות פסק הדין.

במידה ורכשתי דירה, וטרם מכרתי את דירתי הישנה במועד, האם ניתן לדרוש את ארכה במידה והדירה החדשה טרם מוכנה לאכלוס?

נסיון פרשני מעניין, אך הוא לא יצלח לאור הגדרת "דירת מגורים" בסעיף 9 (ג) לחוק מסוי מקרקעין: "דירת מגורים" - דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה.

אנו מכרנו דירת 5 חדרים ב- 195,000$ וקנינו ב- 175,000$ דירת 3 + 1 חדרים (חוזה הקניה נעשה לפני כשנה).בהפרש, שילמנו למתווכים, עו"ד ובצענו שיפוצים. אני מניחה שנוכל למכור את הדירה הנוכחית ב- 180-185,000$. כמה זמן נדרש כדי לרכוש שוב דירה (מבחינת מיסוי)?

על-מנת לקבל תשובה מדוייקת לשאלתך, עליך להעביר את מלוא הנתונים הרלוונטיים: מועד הרכישה, סכום הרכישה, פירוט התשלומים לעורכי הדין והמתווכים, סך מס הרכישה ששולם על-ידכם כשקניתם את הדירה וכיוצא באלה נתונים. אם הנתונים יצביעו על כך שבמכירת הדירה לא היה לכם "שבח" (רווח) אזי תוכלו למכור אותה מבלי לבקש פטור מס שבח לדירה ראשונה. אם לעומת זאת, הנתונים יצביעו על שבח כלשהו, יש לבחון האם אתם עומדים בתנאי הפטור. אם יש לכם רק דירה יחידה כהגדרתה בחוק, אזי יש להמתין 18 חודשים בין מכירה למכירה בפטור.

הורי מכרו בשנת 2004 שתי דירות. בדירה הראשונה שנמכרה מסתבר שלא היו צריכים לשלם מס שבח אך העו"ד ביקש פטור (וקיבל). ואילו בדירה השניה שנמכרת הם חייבים במס שבח. האם המצב הוא הפיך? כלומר האם ניתן לבקש ביטול על הפטור שהתקבל במכירה הראשונה ולבקש את הפטור על המכירה השניה?

המצב הינו בלתי הפיך ולא ניתן לבטל בקשת פטור שאושרה כבר. ניתן לתכנון את הדיווח לרשויות המס באופן שהמיסוי יהיה מינימלי.

מכרתי את דירתי לפני חודשיים בסכום של 220 אלף דולר. היום אני מוכר לאחותי את חלקי בדירה נוספת שקיבלתי בירושה מהורי. שווי חלקי הוא 47 אלף דולר. האם אהיה חיב במס כלשהו? (אפריל 2005)

בנסיבות מסויימות, אם להוריך היתה דירה אחת בלבד והם היו זכאים לפטור ממס שבח על מכירת הדירה שאת חלקה קיבלת בירושה, אזי אתה יכול להנות מפטור ספציפי ממס שבח. הנושא כפוף לבדיקה יסודית של הנתונים הספציפיים שלך!

אני עומדת לבצע שתי רכישות במקביל: רכישת קרקע ורכישת דירה. האם על קרקע יש מס רכישה? האם קניית הקרקע תגדיל את מס הרכישה על הדירה? (אפריל 2005)

אכן על רכישת קרקע חל מס רכישה בשיעור קבוע של 5% מסכום העסקה. אם את רוכשת דירה שהיא דירתך היחידה, תהני ממדרגות המס המופחתות. אני מקווה שבכוונתך להסתייע בעורך דין לביצוע העסקאות.

אני קונה כעת קרקע לבנייה ויודע כי עליי לשם 5% מס רכישה ממחיר הקרקע. שאלתי היא: האם מחיר הקרקע לעניין חישוב זה כולל מע"מ? (אוגוסט 2005)

אם מדובר בקרקע מהמנהל, אזי התשובה חיובית.

אם בן זוגי מעביר לבעלותי את חלקו בדירתנו המשותפת, כך שהיא תהיה בבעלותי הבלעדית (וכפי שהבנתי באתר רשמי, ההעברה פטורה ממס, או שחל עליה תשלום שליש מהחלק היחסי המועבר במתנה?) - האם דירה אחרת שתיקנה על ידו בלבד תיחשב כדירתו הראשונה, והוא יצטרך לשלם בהתאם את המס (כלומר, שלוש מדרגות מס רכישה)?

בן זוג המעביר לבת הזוג (או להיפך כמובן) דירת מגורים המהווה את הדירה בה מתגוררים שני בני הזוג, פטור ממס שבח וכן ממס הרכישה. לצורך מנין הפטורים ממס שבח, רואים את כל התא המשפחתי, קרי בני זוג וילדים עד גיל 18, כיחידת מסוי אחת, כך שאם לך תהייה דירה ובן זוגך ירכוש על שמו בלבד דירה, יראו זו דירה שניה של שניכם.

מה תנאי קבלת ההנחה במס רכישה לנכה? ומי מוגדר כנכה הזכאי להנחה כזו על פי החוק?

נכה יהיה זכאי ברכישת דירה לשלם מס רכישה מופחת של חצי אחוז על כל הסכום. כלומר, אם ירכוש דירה במיליון ש'ח, ישלם 5000 ש,ח בלבד. באתר מס הכנסה, במסגרת הוראות מס רכישה, ישנו פירוט מלא של מי הם הזכאים. מדובר על נכות לצמיתות ובכל מקרה, נכות של אחד מבני הזוג מספיקה לקבלת ההנחה.

ביצעתי רכישה של דירה ולאחר העברת מלוא התמורה הסתבר לי כי למוכר קיים חוב במס רכישה, המוכר מצוי בחובות כבדים ולא אוכל לגבות ממנו סכום זה השאלה שלי האם חלה חובה על עו"ד שלי לבדוק במס רכישה כי לא קיימים חובות?

כאשר אני עורך עסקה, אני בודק את אישורי המס ומבטיח את סיום העסקה ברישום הזכויות על שם הקונה, וזאת ע"י השארת סכומי כסף בנאמנות אצל עורכי הדין, עד לסיום העסקה

אני ובעלי רכשנו דירה מהקבלן שנמצאת עדיין בבנייה. בנוסף רכשתי דירה נוספת באתה שכונה יד שניה, בה יגורו ההורים שלי. עדיין לא קיבלנו דירה מהקבלן ואנחנו גרים בשכירות בשכונה זו. לאחר היכרות מעמיקה עם השכונה הבננו שאניחנו לא רוצים לגור בה. שאלה שלי: אם אני מוכרת היום דירה שניה בה גרים ההורים האם אני אשלם מס השבחה? להזכירכם, הדירה שלנו עדיין בשלבי הבניה. האם בתום 4 שנים אוכל למכור רק דירה אחת בלי לשלם מס השבחה או את שתי הדירות?

שאלה מורכבת, שהנתונים שהוצגו בה אינם ברורים לגמריי. דירת מגורים מוגדרת בחוק מס שבח כדירה שבניתה הסתיימה. אם תמכרו היום את דירת ההורים, בהנחה שלא מכרתם ב-4 השנים האחרונות דירה אחרת בפטור, תוכלו להנות מפטור. כדאי לדעת, שבנסיבות מסויימות, לא חייבים למכור את הדירה בפטור כדי לא לשלם מס, וישנן דרכים אחרות.

רכשתי לאחרונה דירה וחתמתי על חוזה ב- 25 ביולי, טרם דיווחתי לרשויות המס. היום גיליתי כי המס ירד החל מה- 1 באוגוסט. כיצד אוכל להנות מההנחה?

לצערנו החוק קבע תאריך מסוים ורק עסקות שנחתמו לאחר ה-1 באוגוסט 2007 יוכלו להנות מההקלות, זאת גם אם הדיווח לרשויות המס טרם נעשה. לצורך העניין לא משנה אם כבר שולם המס - ואז כמובן לא יתקבל החזר, או שהתשלום טרם שולם - בכל מקרה תחויבו לפי התעריף השהיה בתוקף ביום חתימת החוזה.

אני מעוניין לרכוש דירת מגורים ולרשום אותה על שם בני בן השלוש. האם הדבר אפשרי? במה זה כרוך וכמה מס רכישה אשלם, כאשר יש דירה נוספת על שמי ושם אשתי בה אנו גרים?

על מנת שהדירה תהיה על שם בנך בן ה- 3, עליך לפנות בבקשה מיוחדת לבית המשפט לעניני משפחה, מאחר ועסקה עם קטין מחייבת אישור בית משפט. מבחינת המס, כל בני המשפחה, כולל ילדים עד גיל 18, נחשבים יחידת מסוי אחת, ולכן אם תמכר אחת מהדירות בפטור ממס שבח, יהיה עליך להמתין 4 שנים עד למכירת הדירה הנוספת בפטור ממס שבח.