שאלות בנושא טאבו, רמ"י ושלטון מקומי

בעמוד זה תוכלו לקרוא שאלות ותשובות נפוצות של רוכשי דירות בנושאים הקשורים לרישום בטאבו, לרשות המקומית ולמינהל - חוזה החכירה, חריגות בנייה וכו'. מרבית השאלות נשלחו אלינו על ידי הגולשים. גם אתם מוזמנים לשלוח שאלות לאתר ונשמח להשיב התשובות אינן מהוות יעוץ משפטי מחיב, אין להסתמך עליהן ולכל מקרה מתאימה תשובה בהתאם לנסיבותיו המיוחדות.

האם היטל השבחה ומס שבח הם אותו דבר? אם לא, האם ניתן לקבל הסבר קצר על היטל השבחה ?

היטל השבחה ומס שבח הם שני דברים שונים בתכלית. מס שבח הוא מס שנגבה על ידי מס הכנסה והוא אחוז מהשבח שצבר הנכס שאתה מוכר - מהיום שבו רכשת אותו. ככלל, על דירות מגורים נדיר שתשלם מס שבח, ברוב המקרים יש פטור. קבל עוד פרטים באתר מס הכנסה לעומתו, היטל השבחה הוא היטל שגובה הרשות המקומית והוא עומד על 50% מהתוספת בשווי הקרקע הנובע משינוי תכנוני - שינוי יעוד, הקלות באחוזי בנייה וכו'. תשלום היטל ההשבחה נגבה ביום המימוש - כלומר ברגע שאתה מחליט לנצל את שינוי היעוד ולבצע בנייה, או ביום שבו אתה מוכר את הנכס.

יש לי קרקע עם חוזה חכירה מהמינהל וברצוני להוסיף על השטח הבנוי עוד כ- 90 מ"ר, רציתי לדעת מה התשלום למנהל עבור כל מ"ר בניה והאם יש דרך להתחמק מתשלום זה?

חוזה החכירה עם המנהל כולל מכסה מסויימת של בניה ובעקרון על כל מ"ר בנוי נוסף מעבר למכסה זו, יש לשלם דמי היתר למנהל. את גובה התשלום ניתן לברר במנהל במחוז הרלוונטי.

אני עומד לרכוש דירה בתל אביב, והעיריה מתנה את אישורה בכך שאחתום על התחייבות לתשלום היטל השבחה בעתיד. האם זה חוקי?

במקרים בהם מתווספות זכויות בניה שמימושן אינו אפשרי ואינו תלוי רק במוכר הדירה, עירית תל-אביב (וגם עיריות אחרות) מוכנות לדחות את מועד תשלום היטל ההשבחה ע"י כתב התחייבות דומה לזה שהזכרת. הרציונאל הוא כי אם העיריה תנפיק אישור לטאבו ללא חתימה על כתב התחייבות מעין זה, היא תצהיר למעשה כי אין חובות היטל השבחה על הנכס. בדרך של "גלגול" היטל ההשבחה ע"י החתמה על כתבי התחייבות, העיריה מבטיחה כי אם מתי שהוא בעתיד הזכויות תמומשנה ע"י בניה בפועל,אזי לא יוכלו לטעון נגדה כי היא הצהירה בעבר כי אין חובות היטל השבחה.מובן שעדיף לא לחתום על התחייבות מעין זו – אך השאלה אם ניתן לבצע את העסקה ללא חתימה...

ברשותי בית פרטי על קרקע מהוונת מהמינהל. לפני כשנה ביצעתי בניה של מחסן בפינת הקרקע העומדת לרשותי (לא צמוד לבית) ללא אישור הרשויות.לאחרונה אני מקבל מהעירייה התראות כי הבניה אינה חוקית, מה לעשות?

לפני שמבצעים בניה כלשהי על קרקע, בין היא בבעלותך ובין אם אתה חוכר שלה, יש לבחון ראשית האם לפי התב"ע הרלוונטית, ניתן לבצע את הבניה המבוקשת, האם יש אחוזי בניה בלתי מנוצלים, האם קווי הבנין (מרחק הבניה מגבולות המגרש) מאפשרים זאת ועוד מיגבלות שיש לבחון. אם עברת את המבחן הראשוני, עליך להוציא היתר בניה. בקרקע של המנהל, יש לבחון גם את הצורך בקבלת הסכמת המינהל, להחתים את המינהל על תוכניות הבניה ולעיתים אף לשלם דמי היתר.

אשתי ואני מצאנו דירה שמתאימה לנו, אבל ישנה בעיה "קטנה". אין רישום בטאבו ! זהו בנין בן 22 שנים ובזמנו לא נרשם בטאבו. לפני מספר שנים החל תהליך הרישום, אך הוא נתקע. בתהליך זה נרשמה הערת הזהרה מה דינה של דירה זו בזמן מכירה? האם יש לנו ממה לחשוש?

אין ספק כי דירה הרשומה בבעלות פרטית בטאבו, מהווה "מוצר" טוב יותר מדירה שאינה רשומה. כאמור, אתה מוזמן לעיין במאמרים באתר אם ברצונך להרחיב דעת בענין. ואולם, בפרקטיקה, קיימות עשרות אלפי דירות (לכל הפחות) שאינן רשומות, ואין זה אומר כי לא ניתן לערוך בגין דירות אלה עסקאות. יש לבדוק מה מצבו המדוייק של הרישום ביחס לדירה שהזכרת, ולשם כך אני מציע כי תפנה לעורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן, על-מנת שיבדוק את רישום הזכויות, ואת האפשרות לבצע עסקה אל מול הסיכונים בעסקה זו.

אני קונה בית צמוד קרקע . המוכר נתן לי את חוזה החכירה שלו עם המנהל ושם כתוב כי קיבולת הבניה היא 170 מ"ר אך בפועל יש 240 מ"ר עם המרתף. המוכר אמר לי שלא כוללים את המרתף. האם זה נכון ? אם לא, איזה מיסים יש לשלם למנהל?. בדקתי את אישורי הבניה בועדת הבניה האזורית והמרתף כלול באישור הבניה בועדה.

תשובתי הינה במישור העקרוני בלבד, ויש לבדוק כמובן כל מקרה לגופו. כל בניה על מקרקעין בבעלות המנהל חייבת להיות באישור המנהל. קיבולת הבניה, לרבות המרתף ויתר שטחי השירות, צריכים לקבל ביטוי בהסכם החכירה ובאישור הזכויות שהמנהל ממציא. העובדה כי ציינת שבדקת בהיתר הבניה והמרתף נבנה עפ"י היתר כדין, הינה מעודדת, מאחר ותוכניות הבניה מוגשות גם לחתימת המנהל, ואם הוא חתם, נראה כי המרתף נכלל בקיבולת הבניה. עצתי לך היא להיוועץ בעורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן בכל הליך המו"מ, בדיקת הזכויות, הסכם המכר וסיום העסקה באופן שיבטיח כי הזכויות יעברו אליך ללא מכשולים.

לפני 12 שנה קנינו דירה מקבלן. לאחר קבלת הדירה, הקבלן ביקש את הערבות הבנקאית על מנת שיוכל לרשום את הדירות על שמנו. בדיעבד מסתבר כי היה לו חוב מול חברת ערים, שהיתה אחראית על הפיתוח וכי רשומה הערה במנהל שלא מאפשרת לנו לרשום את הדירה על שמנו. חברת ערים דורשת שאנו נשלם את החוב בסך 50000 שקל, על מנת להסיר את ההערה. מה ניתן לעשות? (יולי 2006)

אכן בעיה. על מנת למצוא את הדרך להגיע לפתרון, יש לבחון את הסכם המכר, לראות אם הקבלן עדיין קיים ופעיל ולבדוק את אפשרותה של חברת ערים לנקוט בגישה בה היא נוקטת. אני מציע כי תיוועצו בעורך הדין שיצג אותכם ברכישת הדירה.

אני משמש כועד הבית . לפני כיומים קבלו הדירים בבנין וכן במספר בנינים שכנים מכתב ממרחב תכנון מקומי חיפה - הודעה על הפקדת תוכנית במשרדי הועדה המחוזית בנושא איחוד וחלוקה מחדש ללא הסכמת הבעלים, של שתי חלקות סמוכות וכן ח"ח חלקת דרך. עקרי התוכנית: 1. איחוד וחלוקה מחדש של החלקות בהתאם לפרק ג' סימן ז' ללא הסכמת הבעלים ובהתאם לסעיף 62א(א)(1) לחוק . 2.הוספת שטח בניה עיקרי ו2 קומות מגורים במסגרת ההקלה המותרת עפ"י סעיף 62 א (א)(9) לחוק. 3.שינוי בקו הבנין הקבוע בתוכנית עפ"י סעיף62 א (א) (9) לחוק . והיות ואנו בורים בנושים הללו , אבקשך להאיר את עינינו ולהדריכנו כיצד לפעול . (יולי 2006)

מובן כי מהפרטים שציינת קשה לדעת בדיוק מה כוונת רשויות התכנון ויש לבחון את פרטי התוכנית בעיריה. מאחר והבינותי מהנתונים שציינת כי מדובר בחלקות סמוכות, סביר להניח כי מתוכננת עליהן בניה והבעלים מבקשים הקלות מעבר לתב"ע התקפה, ולכן נדרשים לבצע פרסום. אני מציע כי בשלב ראשון תבקרו במשרדי עירית חיפה ותבקשו לעיין בתוכנית, ותראו האם יש בה כדי לפגוע בכם בדרך כלשהי (בניה גבוהה שיכולה להסתיר את הנוף, הגדלת הצפיפות וכו').

רכשתי דירה לפני כ-4 שנים בחיפה. שמי מופיע בטאבו כהערת אזהרה למרות שהרכישה בוצעה כחוק. יש בידי חוזה. הסכום שולם במלואו. העורכת דין אומרת שאין פרצלציה על האזור כולו. בעירייה אומרים שבקרוב יבצעו פרצלציה. ה"בקרוב" הזה כבר המון זה. כיצד אפשר לזרז את העניין?

לצערי, הליכי התכנון בארץ מרובים בערכאות ופרוצדורה איטית ובלתי יעילה, ולכן במקרים רבים הליך הפרצלציה אכן מתמשך ויכול להסתיים רק לאחר שנים רבות. עצתי לך, לכתוב לעורך הדין של הקבלן ולבקש עדכון ביחס להתקדמות ההליך.

האם במקרה של רכישת בית פרטי, ניתן לשעבד רק את המגרש ועל-ידי כך להוזיל את עלויות הביטוח של המשכנתא (כמובן בהנחה שהיא נמוכה משמעותית משווי המגרש) ? או, האם ניתן שהשיעבוד יחול גל על המגרש וגם על המבנה, אבל לא לבטח את המבנה מפני שריפות/רעידות אדמה וכולי, מתוך הנחה שגם במקרה אסון שכזה שווי המגרש יהיה הרבה יותר גבוה מהמשכנתא ?

אני חושש שהנך מערבב מין בשאינו מינו. ראשית, אין אפשרות לשעבד ע"י רישום משכנתא רק את המגרש. המקרקעין הרשומים כוללים את הקרקע והבנוי עליה. מצד שני, אם שאלת ך מתיחסת לביטוח המבנה אותו מחייבים הבנקים למשכנתאות לערוך, אזי הביטוח מתיחס בכל מקרה לשווי המבנה ללא הקרקע. הבנקים למשכנתאות דורשים גם כיסוי בגין רעידת אדמה.

מה מגבלות הבנייה על הגג, והאם אחוייב בהיטל השבחה כשאבנה עליו?

החוק בנוגע לבניה על הגג, הינו למעשה תב"ע (תוכנית בנין עיר) שמגדירה את אפשרויות ומיגבלות הבניה בכל אזור ואזור. כיום, לפי התב"ע בתקפה ניתן לבנות חדר יציאה לגג בשטח כולל של 23 מ"ר, כשהכניסה אליו היא מתוך הקומה העליונה ובלבד שהוא עונה על המיגבלות שמצויינות בתב"ע. בנסיבות מסויימות ניתן גם כיום להגדיל את שטח החדר. פורסם כי עירית ת"א מקדמת תב"ע חדשה שתגדיל את שטח חדר היציאה לגג אך הדבר טרם בוצע ואין כל תוקף לתוכנית החדשה. לכשתאושר התב"ע החדשה (אם תאושר) הדבר יגרור היטל השבחה ואם יבנה החדר בפועל, מובן כי השטח החדש יחוייב בארנונה.