תשובות לרוכשי ומוכרי דירות

בעמוד זה תוכלו לקרוא שאלות ותשובות נפוצות של רוכשי דירות. שאלות ותשובות נוספות תמצאו בעמודים היחודיים למיסוי, חוזים, טאבו וכו'. מרבית השאלות נשלחו אלינו על ידי הגולשים. גם אתם מוזמנים לשלוח שאלות לאתר ונשמח להשיב התשובות אינן מהוות יעוץ משפטי מחיב, אין להסתמך עליהן ולכל מקרה מתאימה תשובה בהתאם לנסיבותיו המיוחדות.

האם במכירת דירה שניה לפני תום 4 שנים ממכירת הדירה הראשונה תמיד יש לשלם מס שבח, או שהתשלום מותנה בשווי שתי הדירות הנמכרות?

בעיקרון, הפטור ממס אינו מותנה בשווי הדירות, אלא אם כן עונים על הוראת פטור ספציפית ביחס למכירת שתי דירות תוך 12 חודשים, כשיש תיקרת שווי של כ- מליון וחצי ש"ח. מבלי להכיר את הנתונים הרלוונטיים קשה ליעץ, אך יש לזכור כי לא תמיד חייבים לבקש פטור ממס שבח כדי לא לשלם את המס.

אני אמורה הייתי לעבור לנהריה לשכירות, אולם בשל המצב הבטחוני וכן מכיוון שאני בהריון מתקדם, החלטנו לבטל את החוזה ולא לעבור לנהריה גם אם המצב ישתפר. הודענו לבעלי הבית שבועיים וחצי לפני יום הכניסה המשוער. מה הדין לגבי פיצוי? האם אנו מחוייבים? על פי החוזה ניתן לסגת מהחוזה בהתראה של 90 יום, אולם כרגע אין זה מצב נורמלי וגם בכלל לא נכנסנו לבית. (יולי 2006)

מובן שקשה להשיב לשאלתך, ודאי מבלי לקרוא את חוזה השכירות כולו. בעיקרון על פי דיני החוזים ניתן להעלות טענה של סיכול או לטעון כי בשל נסיבות קיצוניות אין זה סביר לדרוש מצד לחוזה לקיימו. מאחר ואני מניח כי בכל מקרה כרגע אין בכוונתך לעבור, אזי נראה כי תצטרכי להמתין לצעדים שינקוט - או לא - בעל הבית. אני מציע לך לכתוב לו מכתב ולציין את העובדה שאת בהריון מתקדם ואת ההפגזות, על מנת שבמקרה הצורל יהיה לך תיעוד שציינת זאת כסיבה לביטול ההסכם מצידך.

חתמתי על הסכם בלעדיות עם מתווך למכירת הדירה. לאחר 4 שבועות המתווך לא הביא אף לקוח ובינתיים נעשו אלי פניות ממתווכים וקונים אחרים. האם אני יכול להפסיק הסכם בלעדיות עם מתווך, אם לדעתי הוא אינו רציני?

המחוקק קבע בתקנות מיוחדות, אילו פעולות על מתווך שקיבל בלעדיות לבצע. אם במקרה שלך הוא פעל כנדרש, אינך יכול להפר את ההסכם. הנה התקנות לעיונך: 1. (א) ניתנה למתווך במקרקעין בלעדיות כאמור בסעיף 9(ב) לחוק, יבצעהמתווך שתי פעולות שיווק לפחות מבין הפעולות המנויות בפסקאות (1) עד (6), אלא אם כן סוכם שתבוצע פעולת שיווק כאמור בפסקה (7), יחד עם פעולה מהפעולות המנויות בפסקאות (1) עד (6) או בלעדיה, הכל כפי שיוסכם עם הלקוח: (1) פרסום באמצעות שילוט באחת או יותר מן הדרכים שלהלן: (א) הצבת שלט על הנכס או בקרבתו; (ב) הצבת שלט על גבי לוח מודעות ציבורי; (ג) הצבת שלט במרכז קהילתי; (ד) כל שלט אחר כפי שיוסכם בין המתווך ללקוח. (2) פרסום בקרב קהל לקוחות מסוים, המופיע במאגר של המתווך, באמצעי אלקטרוני, באמצעות דיוור ישיר או באמצעי אחר כפי שיוסכם, או פרסום מודעה באתר אינטרנט או באמצעי ממוחשב אחר אשר יועדו לשיווק נכסי מקרקעין; (3) פרסום בעיתון יומי נפוץ אחד לפחות; (4) פרסום בעיתון מקומי או בעיתון המיועד לקהל יעד מסוים בהתאם לבחירתו שלהלקוח; (5) הזמנת רוכשים פוטנציאליים או מתווכים נוספים לבקר בנכס במועד שיוסכם עליו; (6) הזמנתם של חמישה מתווכים אחרים לפחות, הפעילים ביישוב שבו מצוי הנכס העומד למכירה, לשתף פעולה לשם מכירת הנכס; (7) כל פעולת שיווק שאינה מנויה בפסקאות (1) עד (6), כפי שתוסכם בין הצדדים. (ב) המתווך יפרט בטופס, הנפרד מההזמנה לתיווך במקרקעין, את כל הפעולות הקבועות בתקנת משנה (א)(1) עד (6) וכן יציין כי המזמין רשאי להסכים עם המתווך על פעולות השיווק שיבצע המתווך; החליטו המתווך והלקוח על פעולת שיווק כאמור בתקנת משנה (א)(7), תצוין גם פעולה זו בנפרד וכן יצוין האם הוחלט כי המתווך יבצע פעולה זו יחד עם אחת הפעולות המנויות בפסקאות (1) עד (6) כאמור או בלעדיה.

יש לי קרקע עם חוזה חכירה מהמינהל וברצוני להוסיף על השטח הבנוי עוד כ- 90 מ"ר, רציתי לדעת מה התשלום למנהל עבור כל מ"ר בניה והאם יש דרך להתחמק מתשלום זה?

חוזה החכירה עם המנהל כולל מכסה מסויימת של בניה ובעקרון על כל מ"ר בנוי נוסף מעבר למכסה זו, יש לשלם דמי היתר למנהל. את גובה התשלום ניתן לברר במנהל במחוז הרלוונטי.

קניתי לבני דירה. ברצוני לרשום אותה כמתנה. בעתיד אם יגור בה עם חברה או יינשא, לעולם אין לדעת מה יהיה בינהם בעתיד. ברצוני להבטיח לו את את הדירה שנתנה לו מכספי. ידוע לי על הסכם ממון בין בני זוג, אך לא תמיד הצד שכנגד מסכים וסיבותיו עמו. איך בכל זאת ניתן להבטיח הדירה וכיצד ניתן לרשומה כמתנה? (יולי 2005)

ראשית, דעי כי הענין טורד לא רק אותך אלא הורים רבים הרוכשים לילידיהם דירות במתנה. לצערנו, אכן קיימים מקרים בהם הנכסים יוצאים משליטת הילדים באופן בלתי ראוי. כדי לנסות לסכל אפשרות זו, ניתן לבצע רישום של הערת אזהרה ו/או משכנתא לטובתך.

האם יש תקן מחייב בנוגע לגודל החניה שהקבלן הבטיח לרשום על שמי?

נושא גודל החניה אינו מוסדר בחוק או בתקנות. ישנו רק תקן מומלץ שנהוג לעבוד לפיו. מעבר לכך, אני מניח כי לחוזה המכר צורף תשריט של החניה (החוק מחייב זאת) ועליך לבדוק האם החניה בפועל תואמת את התשריט. בנוסף, יש לבחון האם מתאפשר לך שימוש סביר בחניה.כדי לבחון שאלות אלה, תאלץ להזמין חוות דעת הנדסית. ישנן חברות המתמחות בכך

האם קיים נוסח סטנדרטי לחוזה דברים?

ראשית, אין נוסח סטנדרטי של זכרון דברים מאחר וכל עסקה היא בעלת המאפיינים שלה ואין אפשרות לכלול את כל המאפיינים בנוסח סטנדרטי. שנית, עמדתינו היא כי בעסקה למכירה או רכישה של דירה כדאי מאוד שלא לחתום על זכרון דברים, גם זאת בשל מורכבות העסקה וחוסר היכולת של מרבית הצדדים לעסקה לנסח זכרון דברים שיתיחס באופן כולל לדרך עריכת העסקה. לדוגמא. אם יש משכנתא על הדירה וגם הקונה מעונין לקבל הלוואת משכנתא, לוח התשלומים חייב לקחת בחשבון פרמטר זה ואינני בטוח כי רב האנשים יודעים לעשות זאת בעצמם, ודאי לא בשלב מקדמי של זכרון דברים.

אם בן זוגי מעביר לבעלותי את חלקו בדירתנו המשותפת, כך שהיא תהיה בבעלותי הבלעדית (וכפי שהבנתי באתר רשמי, ההעברה פטורה ממס, או שחל עליה תשלום שליש מהחלק היחסי המועבר במתנה?) - האם דירה אחרת שתיקנה על ידו בלבד תיחשב כדירתו הראשונה, והוא יצטרך לשלם בהתאם את המס (כלומר, שלוש מדרגות מס רכישה)?

בן זוג המעביר לבת הזוג (או להיפך כמובן) דירת מגורים המהווה את הדירה בה מתגוררים שני בני הזוג, פטור ממס שבח וכן ממס הרכישה. לצורך מנין הפטורים ממס שבח, רואים את כל התא המשפחתי, קרי בני זוג וילדים עד גיל 18, כיחידת מסוי אחת, כך שאם לך תהייה דירה ובן זוגך ירכוש על שמו בלבד דירה, יראו זו דירה שניה של שניכם.

אנו נמצאים במשא ומתן לרכישת בית והבעלים הודיעו כי הגישו תביעה בגין ליקויים קלים נגד הקבלן, ברצוני לדעת מי יקבל את הפיצוי בגין התביעה, האם המוכר או הקונה?

התשובה לשאלתך היא כי באופן כללי קיימת פסיקה שקובעת כי הקונה הראשון (מי שמוכר לך את הדירה) זכאי לקבל את הפיצוי שהזכרת, אולם הדבר תלוי בנסיבות כל מקרה. אם עדיין לא נחתם הסכם המכר, הייתי ממליץ לך לנסות להבטיח נושא זה בהסכם המכר, באופן מתוחכם ויעיל.

ברשותי בית פרטי על קרקע מהוונת מהמינהל. לפני כשנה ביצעתי בניה של מחסן בפינת הקרקע העומדת לרשותי (לא צמוד לבית) ללא אישור הרשויות.לאחרונה אני מקבל מהעירייה התראות כי הבניה אינה חוקית, מה לעשות?

לפני שמבצעים בניה כלשהי על קרקע, בין היא בבעלותך ובין אם אתה חוכר שלה, יש לבחון ראשית האם לפי התב"ע הרלוונטית, ניתן לבצע את הבניה המבוקשת, האם יש אחוזי בניה בלתי מנוצלים, האם קווי הבנין (מרחק הבניה מגבולות המגרש) מאפשרים זאת ועוד מיגבלות שיש לבחון. אם עברת את המבחן הראשוני, עליך להוציא היתר בניה. בקרקע של המנהל, יש לבחון גם את הצורך בקבלת הסכמת המינהל, להחתים את המינהל על תוכניות הבניה ולעיתים אף לשלם דמי היתר.

האם היטל השבחה ומס שבח הם אותו דבר? אם לא, האם ניתן לקבל הסבר קצר על היטל השבחה ?

היטל השבחה ומס שבח הם שני דברים שונים בתכלית. מס שבח הוא מס שנגבה על ידי מס הכנסה והוא אחוז מהשבח שצבר הנכס שאתה מוכר - מהיום שבו רכשת אותו. ככלל, על דירות מגורים נדיר שתשלם מס שבח, ברוב המקרים יש פטור. קבל עוד פרטים באתר מס הכנסה לעומתו, היטל השבחה הוא היטל שגובה הרשות המקומית והוא עומד על 50% מהתוספת בשווי הקרקע הנובע משינוי תכנוני - שינוי יעוד, הקלות באחוזי בנייה וכו'. תשלום היטל ההשבחה נגבה ביום המימוש - כלומר ברגע שאתה מחליט לנצל את שינוי היעוד ולבצע בנייה, או ביום שבו אתה מוכר את הנכס.

מה תנאי קבלת ההנחה במס רכישה לנכה? ומי מוגדר כנכה הזכאי להנחה כזו על פי החוק?

נכה יהיה זכאי ברכישת דירה לשלם מס רכישה מופחת של חצי אחוז על כל הסכום. כלומר, אם ירכוש דירה במיליון ש'ח, ישלם 5000 ש,ח בלבד. באתר מס הכנסה, במסגרת הוראות מס רכישה, ישנו פירוט מלא של מי הם הזכאים. מדובר על נכות לצמיתות ובכל מקרה, נכות של אחד מבני הזוג מספיקה לקבלת ההנחה.

מה קורה אם קניתי דירה מהקבלן ובחוזה ציינו שהקבלן יתן לנו ערבות בנקאית על חשבונו תוך 10 ימים מיום התשלום , עברו כבר חודשיים והקבלן עדיין לא הביא לנו את הערבות הבנקאית ואין לנו שום בטחונות , אנחנו מבחינתינו כבר העברנו לו את הכסף

החוק מחיב את הקבלן להבטיח את הכספים שמשולמים לו באחת הבטוחות שהחוק מונה, כשהפופולארית מבינהן, היא ערבות חוק מכר. את מציינת כי בהסכם התחייבות הקבלן הינה להעביר ערבויות תוך 10 ימים, והוא הפר התחייבות זו. אני מציע כי תיוועצי בעורך דינך כיצד לנהוג. אם טרם פנית בכתב לקבלן, כדאי שתעשי זאת ואם גם לאחר פניותך בכתב לא תקבלי את הערבות, אני מציע לנקוט בצעדים שיעודדו את הקבלן להעביר את הערבות, כגון - עיכוב יתרת התשלום.

אני קונה בית צמוד קרקע . המוכר נתן לי את חוזה החכירה שלו עם המנהל ושם כתוב כי קיבולת הבניה היא 170 מ"ר אך בפועל יש 240 מ"ר עם המרתף. המוכר אמר לי שלא כוללים את המרתף. האם זה נכון ? אם לא, איזה מיסים יש לשלם למנהל?. בדקתי את אישורי הבניה בועדת הבניה האזורית והמרתף כלול באישור הבניה בועדה.

תשובתי הינה במישור העקרוני בלבד, ויש לבדוק כמובן כל מקרה לגופו. כל בניה על מקרקעין בבעלות המנהל חייבת להיות באישור המנהל. קיבולת הבניה, לרבות המרתף ויתר שטחי השירות, צריכים לקבל ביטוי בהסכם החכירה ובאישור הזכויות שהמנהל ממציא. העובדה כי ציינת שבדקת בהיתר הבניה והמרתף נבנה עפ"י היתר כדין, הינה מעודדת, מאחר ותוכניות הבניה מוגשות גם לחתימת המנהל, ואם הוא חתם, נראה כי המרתף נכלל בקיבולת הבניה. עצתי לך היא להיוועץ בעורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן בכל הליך המו"מ, בדיקת הזכויות, הסכם המכר וסיום העסקה באופן שיבטיח כי הזכויות יעברו אליך ללא מכשולים.

רכשתי דירה לפני כ-4 שנים בחיפה. שמי מופיע בטאבו כהערת אזהרה למרות שהרכישה בוצעה כחוק. יש בידי חוזה. הסכום שולם במלואו. העורכת דין אומרת שאין פרצלציה על האזור כולו. בעירייה אומרים שבקרוב יבצעו פרצלציה. ה"בקרוב" הזה כבר המון זה. כיצד אפשר לזרז את העניין?

לצערי, הליכי התכנון בארץ מרובים בערכאות ופרוצדורה איטית ובלתי יעילה, ולכן במקרים רבים הליך הפרצלציה אכן מתמשך ויכול להסתיים רק לאחר שנים רבות. עצתי לך, לכתוב לעורך הדין של הקבלן ולבקש עדכון ביחס להתקדמות ההליך.

האם במקרה של רכישת בית פרטי, ניתן לשעבד רק את המגרש ועל-ידי כך להוזיל את עלויות הביטוח של המשכנתא (כמובן בהנחה שהיא נמוכה משמעותית משווי המגרש) ? או, האם ניתן שהשיעבוד יחול גל על המגרש וגם על המבנה, אבל לא לבטח את המבנה מפני שריפות/רעידות אדמה וכולי, מתוך הנחה שגם במקרה אסון שכזה שווי המגרש יהיה הרבה יותר גבוה מהמשכנתא ?

אני חושש שהנך מערבב מין בשאינו מינו. ראשית, אין אפשרות לשעבד ע"י רישום משכנתא רק את המגרש. המקרקעין הרשומים כוללים את הקרקע והבנוי עליה. מצד שני, אם שאלת ך מתיחסת לביטוח המבנה אותו מחייבים הבנקים למשכנתאות לערוך, אזי הביטוח מתיחס בכל מקרה לשווי המבנה ללא הקרקע. הבנקים למשכנתאות דורשים גם כיסוי בגין רעידת אדמה.

ביצעתי רכישה של דירה ולאחר העברת מלוא התמורה הסתבר לי כי למוכר קיים חוב במס רכישה, המוכר מצוי בחובות כבדים ולא אוכל לגבות ממנו סכום זה השאלה שלי האם חלה חובה על עו"ד שלי לבדוק במס רכישה כי לא קיימים חובות?

כאשר אני עורך עסקה, אני בודק את אישורי המס ומבטיח את סיום העסקה ברישום הזכויות על שם הקונה, וזאת ע"י השארת סכומי כסף בנאמנות אצל עורכי הדין, עד לסיום העסקה

מה מגבלות הבנייה על הגג, והאם אחוייב בהיטל השבחה כשאבנה עליו?

החוק בנוגע לבניה על הגג, הינו למעשה תב"ע (תוכנית בנין עיר) שמגדירה את אפשרויות ומיגבלות הבניה בכל אזור ואזור. כיום, לפי התב"ע בתקפה ניתן לבנות חדר יציאה לגג בשטח כולל של 23 מ"ר, כשהכניסה אליו היא מתוך הקומה העליונה ובלבד שהוא עונה על המיגבלות שמצויינות בתב"ע. בנסיבות מסויימות ניתן גם כיום להגדיל את שטח החדר. פורסם כי עירית ת"א מקדמת תב"ע חדשה שתגדיל את שטח חדר היציאה לגג אך הדבר טרם בוצע ואין כל תוקף לתוכנית החדשה. לכשתאושר התב"ע החדשה (אם תאושר) הדבר יגרור היטל השבחה ואם יבנה החדר בפועל, מובן כי השטח החדש יחוייב בארנונה.

האם הקבלן מחוייב (עפ"י תקן, חוק, או כל דבר אחר) להתקין סורגים בבית צמוד קרקע (לפחות בקומת הקרקע)? והאם הוא מחוייב להתקין מעצורי דלת (סטופרים) בכל דלתות הפנים בבית

למיטב ידיעתי אין בחוק ואף לא בתקנות התכנון והבניה חובה להתקין סורגים. כנ"ל לגבי מעצורי דלתות. מובן כי המקום בו יש לודא פריטים אלה הוא המפרט הטכני הנילווה להסכם המכר, מפרט שהחוק מחייב קבלנים לצרף לכל הסכם מכר. גם אם אין חובה שבדין להתקין אביזרים כלשהם, לפני חתימת ההסכם, יכול הקונה לדרוש התקנת פריטים אלה ולודא כי יפורטו במפרט הטכני.

אני מעוניין לרכוש דירת מגורים ולרשום אותה על שם בני בן השלוש. האם הדבר אפשרי? במה זה כרוך וכמה מס רכישה אשלם, כאשר יש דירה נוספת על שמי ושם אשתי בה אנו גרים?

על מנת שהדירה תהיה על שם בנך בן ה- 3, עליך לפנות בבקשה מיוחדת לבית המשפט לעניני משפחה, מאחר ועסקה עם קטין מחייבת אישור בית משפט.

האם מתווך המוכר לי דירה חדשה מקבלן, יכול לדרוש דמי תיווך?

החוק אינו מבדיל בין עסקאות יד שניה לבין עסקאות לרכישת דירה מקבלן בכל הנוגע לתשלום דמי תיווך.נכון כי במרבית המקרים משווקים של פרויקטים חדשים אינם גובים דמי תיווך מהרוכשים. אם חתמתם על הסכם עם המתווך וגם הדירה החדשה כלולה בדירות אותם הציג לכם המתווך, אזי יש לו בהחלט עילת תביעה נגדכם. אני חושב כי הפתרון לסיטואציה שאתם מציגים יכול להיות במישור המסחרי – אתם צריכים להתנות במו"מ עם הקבלן, כי לא תשלמו דמי תיווך ואם תדרשו לשלם, הקבלן ישא בהם. לקבלן יש יכולת להפעיל לחץ על המתווך, מאחר והוא מספק לו עבודה. בכל מקרה, אני מציע כי תיוועצו עם עורך הדין המלווה אתכם במו"מ על הרכישה.

שכרתי דירה כאשר בעסקה זו המתווך משמש איש הקשר לבעל הדירה ומנהל עבורו את האחזקה השוטפת.כאשר הוצגה לי הדירה נאמר לי מפורשות (ע"י המתווכת) שדוד המים עובד על מערכת סולרית , לאחר חתימה וכניסה לבית התגלה הדבר כדוד חשמל.בשיחה עם הבעלים של חברת התיווך הוא : "מופתע לשמוע שזה הכן דוד חשמל" הוא היה בטוח שהדוד עם מערכת סולרית.השאלה מה ניתן לעשות?, מה הזכויות העומדות לרשותי (בחוזה לא מופיע הנושא הנ"ל).

עקרונית, עומדת לך האפשרות לבטל את חוזה השכירות בטענה של הטעיה, אם מדובר בנושא כל כך מהותי לדעתך.דעתי היא כי ביטול כאמור הוא בעייתי מאחר ואוביקטיבית לא מדובר בטעות מהותית.אתה יכול גם לנסות להפחית חלק מדמי התיווך ששילמת בטענה של ניהול מו"מ בחוסר תום לב או תוך הצגת מצג שוא.