חישוב מדד תשומות הבניה

מחשבון מדד תשומות הבניה אינו משהו זמין לציבור הרחב. באופן כללי, מדד תשומות הבנייה עולה כמעט מדי שנה בשיעור גבוה יותר ממדד המחירים לצרכן. החוק לא מחייב אתכם להצמד דווקא אליו, אבל הקבלנים מסיבות מובנות, מחבבים מאוד את ההצמדה אליו. הנה הסיבות וגם הסבר איך נעשה חישוב מדד תשומות הבניה

אם רכשתם דירה בחודשים האחרונים, יכול מאוד להיות שהפסדתם עשרות אלפי שקלים - ואתם אפילו לא יודעים על כך. איך? התשובה טמונה בשלוש מלים, שנכתבו באותיות הקטנות בחוזה עליו חתמתם: "מדד תשומות הבנייה".המדד הזה, שאותו מפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מדי חודש, יחד עם מדד המחירים לצרכן, מזנק לעתים קרובות הרבה מעבר לשיעור מדד המחירים הכללי. מרבית הקבלנים מצמידים לתשלומים על הדירה החדשה את מדד תשומות הבנייה. התוצאה: עלייה חדה במחיר הדירה. זו הסיבה שרוכשי דירות מחפשים בנרות מחשבון מדד תשומות הבניה - כדי להעריך את הנזק. דבר כזה אינו בנמצא, צריך פשוט לעקוב, או להכנס לאתר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ולראות בכמה הוא עלה.

איך מתבצע חישוב מדד תשומות הבניה? למשל, רכשתם דירה חדשה בתחילת השנה תמורת מיליון שקל, פרסתם את התשלום וחתמתם על חוזה המצמיד את התשלומים למדד תשומות הבנייה. עכשיו תיאלצו להוסיף למחיר הדירה עוד עשרות אלפי שקלים - במקרה הטוב. אם שילמתם, כמקובל, 20% מהסכום והתחיייבתם לשלם את היתרה בארבעה תשלומים נוספים, בתום כל רבעון, תיאלצו להיפרד מ-40 אלף שקל לערך. אם לעומת זאת, הייתם מצמידים את התשלומים למדד המחירים לצרכן, שעלה מתחילת השנה ב-1.8%, הנזק היה מסתכם בכ-10,000 שקל בלבד.

מחשבון מדד תשומות הבניה - מה זה?

מדד תשומות הבנייה למגורים משקף את עלות בניית דירה חדשה וכולל את מרכיבי הבנייה השונים: שכר עבודה, חומרי בנייה, מלט, חומרי מחצבה ומוצרים נוספים כמו כלים, מוצרי חשמל ועוד. המדד הוא סל מחירים המשתנה על פי סקר שמבצעת בכל חודש הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). באופן כללי, לאורך השנים, הוא עולה גבוה ממדד המחירים לצרכן. כך, בשנת 2017, עלה מדד תשומות הבניה ב-2.5%, זאת לעומת 0.4% בלבד של עליה במדד המחירים הכללי לצרכן.

כלכלני התאחדות הקבלנים מסבירים כי בעבר כמעט כל חוזי רכישת הדירה הוצמדו למדד תשומות הבנייה, אך בשנים האחרונות מאפשרים קבלנים רבים לרוכש הדירה לבחור בין כמה מדדים: מדד תשומות הבנייה, מדד המחירים לצרכן והדולר.

למרות זאת אומרים הכלכלנים חלק לא מבוטל מהחוזים עדיין צמודים למדד תשומות הבנייה.

כלכלני ההתאחדות מסבירים כי לאורך השנים מדד המחירים לצרכן ומדד תשומות הבנייה היו פחות או יותר זהים. עם זאת, לטענתם, מדובר במדדים תנודתיים מאוד שלא ניתן לצפות את השינויים בהם מראש.

"החוק לא מגביל את האפשרות להצמיד את החוזים למדד תשומות הבנייה ולכן לא מעט קבלנים עושים זאת", מסביר עו"ד שי עמית. "כיום המדד הזה באמת עולה בצורה חדה יחסית, אבל אני לא בטוח שבראייה היסטורית הוא עולה יותר ממדד המחירים לצרכן".

חישוב מדד תשומות הבניה מול מדד הדיור

ראובן כהן, המנכ"ל והבעלים של חברת כהן ראובן השקעות בנדל"ן וחבר הנהלת ארגון הקבלנים בראשל"צ, טוען דווקא כי מדד תשומות הבנייה עולה באופן קבוע יותר מאשר מדד המחירים לצרכן.

"רוכשי דירות לא תמיד מודעים להבדל בין המדדים, והקבלנים מעדיפים להחתים על חוזים הצמודים למדד תשומות הבנייה", הוא אומר, "כדאי ללקוח להתמקח על המדדים. ככל שקבלן לחוץ יותר למכור הוא יבוא לקראת רוכש הדירות". כהן מספר על לא מעט רוכשי דירות שהופתעו לשמוע בשבועות האחרונים כי התשלום על הדירה התייקר. לדבריו, יש דיירים שהפסידו מעל 100 אלף שקל, וחלקם פנו לקבלנים בדרישה להתפשר על התוספת. "יש מקרים שהקבלנים מוכנים לספוג חלק מההתייקרות".

הדוגמא של אמצע 2005

הסיבה העיקרית לעליית המדד, מסביר אברהם קוזניצקי, המנכ"ל ובעל השליטה בקבוצת הבנייה מנרב, היא התייקרות שכר העבודה. באופן היסטורי מדד תשומות הבנייה התייקר בצורה משמעותית בשלושת חודשי הקיץ, וזאת בגלל "שעות הקיץ": לפי חוקת ההסתדרות, בחודשי הקיץ עבדו הפועלים שעה פחות תמורת שכר זהה. המשמעות היא ששכר העבודה בפועל עלה ב-8%. כתוצאה מכך עלות שכר העבודה גדלה בחודשים אלה. היות שעלות שכר העבודה מהווה 40% ממדד תשומות הבנייה, הרי שהיתה לכך השפעה רבה על המדד.

בשנים האחרונות, מסביר קוזניצקי, ההתייקרות הזאת התמסמסה. ואולם, השנה בגלל הרפורמה בעובדים הזרים, שייקרה בשיעור ניכר את עלות העסקת עובדים זרים (בעקבות התשלום לתאגידי עובדים ותשלום מסים למדינה. ע.ג ו-ג.ל), עלה המדד בחודשים האחרונים בצורה חדה. בשנה שעברה למשל, הוא מוסיף, המדד התייקר בגלל עלייה במחירי הברזל.

לדבריו, הקבלנים שנאלצים לשלם יותר בגלל העלייה במדד תשומות הבנייה מגלגלים את העלות לרוכשי הדירות באופן טבעי. "כמו בכל מקרה של התייקרות מחירים, מי שסופג את הייקור הוא הצרכן, וכך גם קורה במחיר הדירה", הוא אומר. צריך להבין שהקבלן לא מרוויח מההתייקרות, מאחר שגם הוא משלם יותר. מי שמרוויח במקרה זה, זאת המדינה. זו גם המורכבות שמקשה על הכנת מחשבון מדד תשומות הבנייה.

מתי מתפרסם מדד תשומות הבניה והאם הוא ניתן לחיזוי?

מדד תשומות הבנייה מתפרסם אחת לחודש, על ידי הלמ"ס, יחד עם המדדים האחרים. האם הוא ניתן לחיזוי? אם נחזור לדוגמת 2005, כלכלני התאחדות הקבלנים טענו שהתריעו על העלייה הצפויה כבר לפני כמה חודשים: "חזינו מראש והתרענו נגד ייקור עלות העבודה והצלחנו בשוליים לעדן אותה". הכלכלנים מעריכים כי לא צפויה עלייה חדה נוספת במחירי שכר עבודה. "העלייה תורגש מעט במדד הקרוב, אבל החלק הקשה מאחורינו". עם זאת, המדד הוא תנודתי, תלוי בגורמים רבים ובדרך כלל לא ניתן לחזותו מראש.

איך להתגונן מפני עליית מדד תשומות הבניה

עו"ד עמית ממליץ לרוכש דירה שרוצה להגן על עצמו להקפיד להצמיד לאותו מדד את כל הסעיפים שלפיהם הקבלן צפוי להחזיר לו כספים.

הקבלנים טוענים כי ללא קשר לסוג החוזה בין הקבלן לרוכש הדירה, התייקרות תשומות הבנייה תחייב עלייה של מחירי הדירות. בועז יונה, יו"ר קבוצת הבנייה חפציבה הבונה כיום כ-3,000 יחידות דיור ב-40 פרויקטים ברחבי המדינה, אמר: "התחזיות שלי על המשך העלייה במחירי תשומות הבנייה התממשו, ולכן אין מנוס מהעלאת מחירי הדירות כמתוכנן ובשיעורים של כ-5% לפחות".

יונה מוסיף כי "ראוי ששר השיכון ומשרדי השיכון והאוצר, במקום לתקוף את הקבלנים על כך שהם מעלים את המחירים, יתחילו במעשים לטובת ענף הבנייה ולטובת רוכשי הדירות.יונה מוסיף כי יותר ממחצית ממחירה של דירה חוזר למדינה כמסים שונים שמשלמים הקבלנים ורוכשי הדירות, ולכן משרדי האוצר והשיכון לא יכולים להמשיך ולהתעלם מענף הבנייה כענף המעודד צמיחה במשק והגדלת הכנסות המדינה.

נשיא התאחדות הקבלנים, אהרון כהן, מתייחס לנתונים ואומר כי מדד תשומות הבנייה עלה מתחילת השנה בשיעור הגבוה כמעט פי 5 מהעלייה במדד המחירים לצרכן. לדבריו, הקבלנים כבר לא יכולים להמשיך ולספוג את העלויות הגבוהות הכרוכות בעליית מחירי הסולר, הברזל, המלט, הביטומן וכמובן, העלייה החדה במחירי העסקת עובדים. "עיקר הנזק נגרם בתחום התשתיות, אצל קבלנים שהתחייבו לביצוע פרויקטים בלי יכולת לצפות את ההתייקרויות החריגות במחירי תשומות הבנייה. לכן, יש ליצור באופן מיידי מנגנון של פיצוי ממשלתי על התייקרויות חריגות. אם מחירי תשומות הבנייה ימשיכו לעלות בשיעורים דומים, לא יהיה מנוס מהעלאת מחירי הדירות".

מדד תשומות הבנייה? העיקר שיש מזגן..

במרבית משרדי המכירות באתרי הבנייה השונים לא יודעים להסביר מהו מדד תשומות הבנייה, לא מעלים אותו על שולחן המשא ומתן ולא מספקים אינפורמציה רבה עליו - גם אם הרוכש מתעניין בנושא. במקום זאת, מעדיפים באתרים להסיט את הדיון לאבזור הדירה ולאיכות הבנייה.

סבב במשרדי מכירות של כמה חברות בנייה באשדוד כמו צרפתי שמעון, אביסרור וקלנג הנדסה מציג תמונה ברורה בנושא: אנשי המכירות עוסקים יותר במתן אינפורמציה על המזגן עם ה-"6 כוח סוס", על כיווני האוויר בדירה ועל השדרה המתוכננת לקום בסמוך לבניין המגורים מאשר על הכסף אותו הרוכשים אמורים לשלם. אנשי המכירות שנשאלו בעניין לא ממש הכירו את נושא תשומות הבנייה לעומק ולא ידעו להסביר כיצד זה משפיע על רוכש הדירה וכמה כסף ישלם יותר (או פחות) בבחירת הצמדת המחיר למדד כזה או אחר.

במשרד המכירות של חברת קלנג הנדסה לדוגמה, הבונה שני מבני מגורים של כ-6 קומות בעלי 5-4 חדרים, נתנה אשת המכירות יותר אינפורמציה על המזגן מאשר על ההצמדה למדד. "זה מזגן 6 כוח סוס", התחילה לפרט אשת המכירות, לאחר שנשאלה על המדד לו מצמידים את המחיר ולאחר שענתה כי זהו מדד הבנייה, "אין כזה בשום פרויקט אחר, וזה המזגן הכי חזק שקיים כיום". לאחר שהנושא שוב הוסט לכיוון מחיר הדירה וההתלבטות לגביו, שינתה אשת המכירות שוב את הנושא, והפעם לכיוון האמבטיה.

סוכנת מכירות אחרת, בפרויקט של אביסרור, ניסתה לנתב את השיחה לדגמי הדירות ו"החשיבות שלהם". מלבד התשובה, כי המדד לו מצמידים את מחיר הדירה הינו מדד הבנייה, לא נתנה הסוכנת שום מידע רלוונטי נוסף בנושא.

במשרד המכירות של צרפתי שמעון מחכה לרוכש הפתעה. שם אשת המכירות אומרת לרוכש, שכדאי לו להתייעץ עם הבנק, אך מבחינתם יש 3 אפשרויות: האפשרות הראשונה היא לעשות זיכרון דברים עם הרוכש ולהצמיד את מחיר הדירה לדולר. האפשרות השנייה, ללא זיכרון דברים, היא בחירה בין הצמדה למדד המחירים לצרכן או הצמדה למדד התשומות. מה זה נותן לרוכש, מה כדאי וכמה זה עולה לו - לא ידעו המוכרים לספר.

אלי אביסרור אמר, כי "אנחנו מצמידים למדד הבנייה, כי אנחנו בענף הבנייה. יש רק מקרים חריגים שבהם אנחנו מאפשרים הצמדה למשהו אחר. לסוכנים יש טבלאות של המדד שמתעדכנות כל חודש, וכל לקוח יילך ויעשה את שיעורי הבית שלו ויחליט מה הוא רוצה לעשות".

מחברת צרפתי שמעון נמסר, כי "מדיניות החברה בנוגע להצמדת מחיר הדירה היא לתת לרוכש אפשרות לבחור בין שלושה מדדים: מדד המחירים לצרכן, מדד תשומות הבנייה או הצמדה לשער הדולר. החתימה על זיכרון הדברים אינה קשורה לאופן הצמדת מחיר הדירה".מחברת קלנג הנדסה נמסר בתגובה:"חברתנו מצמידה את מחיר הדירה למדד הבניה ולא למדדים אחרים מכיוון שהתשלום לקבלני המשנה והספקים בענף הבניה בכלל ובפרוייקט זה בפרט מוצמדים למדד זה וזהו המדד הרלוונטי. סוכנת המכירות ענתה לשאלה: "למה מצמידים את מחיר הדירה". בהתאם לאופי השאלה משתמע שהמתעניין יודע מראש שהמחיר צמוד למדד כשלהו ובהתאם לכך אם יש עלייה במדד - מחיר הדירה עולה בהתאם. עובדה זו נמסרת באופן קבוע למתעניינים המגיעים למשרד המכירות ומצויינת גם בהסכמי המכר הנמסרים לרוכשים לפני חתימתם על ההסכם".