המחירים עולים לאורך חוצה ישראל

האם השפיעה סלילתו של כביש חוצה ישראל על מחירי הנכסים ביישובים הסמוכים אליו? בדיקת TheMarker מעלה כי בכמה יישובים אכן נרשמו עליות במחירים ובביקושים - אך אלה עדיין משקפות רק התחלה של מגמה חיובית. פורסם ב-21.10.2005

זוג מרעננה, המפעיל עסק בעיר, חיפש לעצמו בית צמוד קרקע. בשל מחירי הדיור הגבוהים בסביבה, החליטו השניים לחפש דירה במקום אחר. בסופו של דבר רכשו בית צמוד קרקע במזכרת בתיה ב-250 אלף דולר, כשהם מתבססים על הקירבה הרבה של היישוב לכביש חוצה ישראל ולזמן ההגעה הקצר ממנו לרעננה. עד כמה משקף הזוג הזה מציאות נדל"ן חדשה? בדיקת TheMarker מעלה כי מבצבצים ניצנים להשפעות נדל"ניות של הכביש על סביבתו - אך במקרים רבים החשיבות שמייחסים לסלילתו בהקשר זה מופרזת.

כביש, משמעו נגישות, ובמדינת ישראל, למרות שטחה הקטן, יש מקומות רבים עם בעיות נגישות, בעיקר יישובים קטנים במזרח שפלת החוף, וכמובן בצפון ובדרום המדינה. כך, כביש 5, מצומת גלילות לאריאל, שיפר את הנגישות גם לראש העין. כביש איילון שיפר מאוד את הנגישות לתל אביב - מראשון לציון בדרום ומהרצליה בצפון.

כפר יונה לדוגמה

כביש חוצה ישראל (כביש 6) שיפר את הנגישות ליישובים רבים, אך מדובר בנגישות מוגבלת בכיוונים צפון-דרום, שלא שיפרה את המצב בכניסות לתל אביב, למשל. האם, למרות מגבלותיו, הצליח הכביש לשנות שוקי נדל"ן מקומיים ביישובים הנמצאים לאורכו? התשובות לשאלה הזו משתנות לא רק בין יישוב ליישוב - אלא גם בין קבלנים, המדברים על הכביש בהתלהבות רבה, לבין מתווכים הממעיטים בחשיבותו.

כפר יונה, הממוקם מזרחית לנתניה, הוא אחד היישובים שהתחילו לפרוח עם סלילת הכביש. הסבר האינסטנט לפריחתו הוא סמיכותו למחלף ניצני עוז. האם זה סוד ההצלחה של כפר יונה?

"זה אחד ההסברים", סבור אלי ביתן, מנהל השיווק של חברת פרץ בונה הנגב, המקימה פרויקט בכפר יונה. "רבים מהקונים הם תושבי השרון, שעובדים באזור רעננה והרצליה ומנצלים את הכביש. אנחנו גם מכוונים אותם להגיע לפרויקט שלנו מכביש חוצה ישראל, כדי שיראו כמה זה קל. בנוסף, רבים מהם מקבלים מכוניות ממקום העבודה, כך שעלות הנסיעה בכביש ממומנת על ידי המעסיק".

אודי הררי, סמנכ"ל השיווק של חברת חפציבה, הבונה אף היא במקום, מסכים: "כפר יונה הוא דוגמה קלאסית ליישוב בו עלו הביקושים דרמטית עם החיבור לכביש 6. הכביש מאפשר ליוצאים מהיישוב גישה נוספת למרכז. בעקבות השינוי, נוצר שינוי גם בתדמית היישוב - הוא נהפך לאטרקטיווי יותר הן בגלל המיקום ואופי השכונה המודרנית הן בגלל הקירבה לנתניה ולמרכז".

הכביש או כוחות הבטחון

המתווך יעקב בילו מאמיטל נכסים חולק באופן עקרוני על גישת הקבלנים. "מרבית הקונים החדשים בכפר יונה הם תושבי השרון - אך הם לא מפיקים הנאה מהקירבה לכביש חוצה ישראל מכיוון שהשימוש בכביש מאריך את המרחק מכפר יונה למקומות עבודתם. הבודדים שמפיקים ממנו תועלת הם אלה שעובדים בירושלים ובדרום, שבאמת מקצרים לעצמם את הדרך. כל מי שצריך לעבור את כביש 5 בדרך לעבודתו, דרך מחלף קסם, מגלה מהר כי

הפקקים אליהם הורגל מהשרון נמצאים גם שם, ובנוסף צריך לשלם".

מה, אם כך, גרם לפריחה של כפר יונה? לבילו אין ספק: "אין לזה קשר לחוצה ישראל. מדובר במחירים הנמוכים ובשכונה החדשה של העמותה הצבאית, שהגבירה את המודעות ליישוב. תושבים מהשרון מחפשים לעצמם צמוד קרקע בזול, ומגיעים לכפר יונה. את דרכם לעבודה הם עושים לרוב בכיוון ההפוך לחוצה ישראל, דרך צומת בית ליד, למרות הפקקים".

2005 - שימוש מועט בכביש 6

לא הרחק מכפר יונה נמצא היישוב הקהילתי בת חפר. היישוב גובל בכביש חוצה ישראל, ובזמנו תועדו תושבי המקום מוחים נגד סלילת הכביש עקב הנזקים שייגרמו להם. הכביש נסלל לבסוף, תוך שינויים הנדסיים, אך בילו מספר כי מטרדי רעש עדיין קיימים בו.

"מחירי הנכסים כאן לא ירדו עקב סלילת הכביש, למעט בתקופה של המחאה הציבורית, שגרמה לירידות בביקושים לבתים במקום. גם כאן, מעטים בלבד משתמשים בכביש: מתוך 10 מכוניות שעוצרות ברמזור המוביל לכביש חוצה ישראל, 9 פונות לכיוון בית ליד ורק אחת עולה על חוצה ישראל. לדעתי, זה מעיד כי הביקושים למגורים במקום אינם קשורים לחוצה ישראל", מסביר בילו.

היישוב אלפי מנשה, הנמצא בשטחים, מזרחית לקלקיליה, מחובר לכביש חוצה ישראל באמצעות כביש 55. מנתוני משרד השיכון עולה כי בינואר-ספטמבר 2003 לא נמכרה אף דירה חדשה במקום, ואילו באוקטובר-דצמבר 2003 נמכרו 24 דירות חדשות.

רן בן אברהם מנהל השיווק של צ.מ.ח המרמן, המקימה באלפי מנשה את פרויקט אמירי נוף, מייחס את תחילת המכירות לסלילת הכביש ולהשלמת הבנייה של גדר ההפרדה באזור: "עם העלייה בפופולריות של כביש 6 וההכרה ביתרונותיו, עולים הביקושים באזור בהתמדה. כיום, בפרויקט אמירי נוף נמכרו כבר כ-75 יחידות דיור מתוך 84 שבבנייה".

באחרונה אף התחילה צ.מ.ח המרמן לשווק פרויקט נוסף, אלפי נופים, שבו נמכרו 18 יחידות מתוך 64 הנמצאות בבנייה", מספר בן אברהם. "בהשוואה למצב לפני שלוש שנים - אז לא הוקמו מבנים חדשים ולא נרכשו כלל דירות - מדובר בשינוי משמעותי, שניתן לייחסו לכביש 6 ולהשלמת בניית גדר ההפרדה".

מה השפיע יותר, כביש חוצה ישראל או גדר ההפרדה, שהוקמה בעקבות האינתיפאדה אשר הרתיעה רבים מלקנות דירות בשטחים? בן אברהם אינו יכול לקבוע, אבל טוען כי לכביש משמעות רבה ליישוב ולביקושים לדירות בו. "צ.מ.ח המרמן החלה בבניית פרויקט אמירי נוף רק לאחר שהסתיימה סלילת כביש 6 - עובדה שלבדה מראה את חשיבות הכביש לאזור", הוא אומר. "עד לסיום קטע הכביש העובר ליד אלפי מנשה, היישוב היה מנותק משאר חלקי הארץ, ופתאום, ביום בהיר אחד, הוא ממוקם בסמוך לעורק תחבורה ראשי בישראל וקרוב לכל עיר, כפי שלא היה מעולם".

בראש העין אין קשר

ראש העין צמחה אף היא בשנים האחרונות, אך המתווך דב ויטלסון מסוכנות די.וי.אם שולל כל קשר בין ההתפתחות לבין חוצה ישראל: "השיפור בנגישות שהכביש הזה מציע היא מצפון לדרום בעיקר. ראש העין נמצאת במרכז, וככזו ההתעניינות בה נובעת ממיקומה הגיאוגרפי - ולאו דווקא מקיום הכביש. לא נראה לי שהביקושים למגורים בעיר עלו בעקבות הכביש".

מקרה קיצוני אירע בשכונת רמב"ם לור"ם בראש העין, שנמצא, בדיוק כמו בת חפר, קרוב מאוד לתוואי הכביש. לפני 5 שנים מחו התושבים על הכוונה לסלול את הכביש ליד בתיהם בשל המטרדים שנובעים ממנו. הוחלט אז על נקיטת פתרונות הנדסיים להקטנת הרעש ליד השכונה ועל פיצוי בעלי הדירות הסמוכות ביותר לכביש.

"הזינוק של ראש העין אירע בעיקר הודות להקמת השכונה הצבאית וצמודי הקרקע במקום, שהפכו את המקום מעיירה מסורתית ולא מבוקשת של יוצאי תימן לעיר מודרנית ומבוקשת", משלים מנכ"ל רימקס, ברנרד רסקין.

המהפכה של מזכרת בתיה

דרומית לרמלה נמצא המושב מצליח, הסמוך מאוד לתוואי המתוכנן של כביש 431, שיוביל ממודיעין לראשון לציון. המושב סמוך מאוד גם למחלף נשרים של כביש חוצה ישראל.

חברת חפציבה התחילה לשווק באחרונה פרויקט חדש של צמודי קרקע, במצליח, שנמכרים ב-900 אלף שקל האחד. הררי מספר כי הקירבה של היישוב לחוצה ישראל היא אחת הסיבות העיקריות לרכישת הקרקע במושב: "השינוי בגישה לא הגיע רק מצד הרוכשים - הוא הגיע גם מצד הקבלנים, שהתחילו לרכוש קרקעות לבנייה ביישובים וערים הקרובים לכביש. מצליח ממוקם כ-2 ק"מ מכביש 6 ומאז תחילת שיווקו, באפריל 2005, נמכרו בפרויקט עשרות יחידות דיור".

שוב נשאלת השאלה, האם כביש חוצה ישראל הוא הגורם להצלחת הפרויקט או המחירים הנמוכים (כ-200 אלף דולר) של צמודי הקרקע? גם כאן - התשובה אינה ברורה.

דרומית למצליח נמצאת מזכרת בתיה, הסמוכה אף היא לחוצה ישראל. "הביקושים למזכרת בתיה, שסמוכה מאוד ליציאה מהכביש, עברו ממש מהפכה; מגיעים אלינו אנשים שפעם לא חשבו לגור בסביבה", מספר צביקה אפל, הבעלים של סוכנות התיווך דיור פלוס. להערכתו, יותר מ-50% מהביקושים לדירות במזכרת בתיה נובעים כיום מתושבי גוש דן, שהחליטו לקנות לעצמם צמוד קרקע במחיר נוח של 250 אלף דולר.

הריחוק ממקום העבודה

מדוע קבלנים ומשווקי דירות קבלן נלהבים הרבה יותר מכביש חוצה ישראל, מאשר מתווכים? "כנראה שהכביש השפיע על הקבלנים יותר מאשר על השוק", אומר מתווך. "חברות קנו על בסיס הכביש קרקעות במקומות נידחים, יזמו עליהן תוכניות ומקימות בהן פרויקטים - כשכל מערך המכירות שלהן מושתת על כביש חוצה ישראל.

"לאור כך, האם אתה באמת מצפה מהם שיאמרו כי ההשפעה של הכביש מוגבלת? אחד העקרונות המנחים את קביעת מקום המגורים בישראל, הוא שיהיה קרוב למקום העבודה. לדעתי, חוצה ישראל לא שבר את העיקרון הזה. מי שרוצה לתאר מצב, שבו מאות יחידות דיור נקנות על ידי אנשים שמקום עבודתם מרוחק 60 ק"מ מהבית - שיבושם לו", מסיים המתווך.