מחירי הדירות יורדים מהפסים

בניגוד למדינות אחרות במערב, מחירי דירות הסמוכות לתחנות רכבת בישראל אינם גבוהים יותר בדרך כלל, למרות עלייה בביקושים. בבתים הסמוכים למסילות הרכבת נרשמות אף ירידות מחירים של 15%-5% . כתב אריק מירובסקי, 14.10.2015

שכונות מגורים הסמוכות לתחנות רכבת נהנות מביקושים, אולם עקב המיתון בענף הנדל"ן וחוסר הפנמה של חשיבות הרכבת, לא ניתן להצביע על עלייה במחירי הדירות בהן, למעט בכמה מושבים בשרון - כך עולה מבדיקת TheMarker. יתרה מכך, בשכונות הסמוכות למסילות הברזל נרשמה ירידת מחירים מובהקת, שנעה בין 5% ל-15%.

בכל העולם המערבי, שבו הרכבות מפותחות וישנה גם מסורת של נסיעה ברכבת כחלופה המועדפת בתחבורה הציבורית, ניכרת השפעה של הקירבה לתחנת הרכבת על מחיר הדירה. בישראל, לעומת זאת, הרכבת החלה להפוך לכלי תחבורה ציבורית משמעותי רק בשנים האחרונות, ויש הטוענים שהדבר השפיע באופן מיידי על שווי דירות הסמוכות לתחנות.

בעיות בהרצליה ב' ובקרית חיים

בדיקה שערך TheMarker מעלה כי המטרדים שיוצרת הרכבת החמירו מאוד בשנים האחרונות, עקב הכפלות המסילות בכמה קווים, הקמת תחנות חדשות ובמיוחד הגברת תדירות המעבר של הרכבות ליד שכונות מסוימות.

כך, למשל, ברחובות המזרחיים של הרצליה ב', הנמצאים מעל מסילת הרכבת והתחנה. השמאית מיכל בר-פרו, מחברת בי.אם שמאות מקרקעין בע"מ, מספרת כי אזור הגבעה בהרצליה ב' נפגע במיוחד מהקירבה לצירי התנועה הסובבים את השכונה, ובהם גם מסילת הברזל, וכי מחירי הדירות בסביבה ירדו ב-15%-10%.

הרחובות אלכסנדר זייד בקרית חיים מזרחית והחשמונאים וז'בוטינסקי בקריית מוצקין מקבילים למסילת הרכבת חיפה-נהריה, וגם בהם, מספר המתווך אלי שושנה מתיווך עמית, נפגעו מחירי הדירות עקב הקירבה למסילה. אמנם באחרונה, בעקבות ויכוחים בין הרכבת לרשויות המקומיות, הוחל בהקמת קיר אקוסטי, אולם המחירים עדיין נמוכים יותר.

הרעש פוגע בבתים של בינימינה

חצי מחיר ליד המסילה בכפר שמריהו

רחוב האורזים במזרח נתניה כלול במתחם החדש של קרית השרון. חיים מכלוף, מסוכנות רימקס כחול לבן, מציין כי בעוד שביתר השכונה הביקושים לדירות מתגברים, ברחוב האורזים המצב הפוך. "באחרונה נמכרו שם דירות בירידת מחירים של 5%, משום שהביקושים לדירות חזיתיות למסילת הברזל נמוכים משמעותית, וקונים פוטנציאליים חוששים מכך", הוא מספר.

ירידת המחירים אף גוברת כשמסילת הברזל מתקרבת למקומות יוקרתיים, ובראשם כפר שמריהו. מאיר מנחם, מבעלי סוכנות התיווך נאות שירן, מספר כי מחיר דונם אדמה בכפר שמריהו במרכז היישוב מגיע ל-1.6 מיליון דולר, ואילו במזרח הכפר, הצמוד למסילת הברזל, המחיר יורד למחצית. לעומת זאת, ברשפון הסמוכה בתי המגורים אינם כה קרובים למסילה, ולכן ירידות הערך חלשות יותר, ומחיר נחלה הסמוכה לרכבת יכול להגיע ל-2.5 מיליון דולר, לעומת 3 מיליון דולר לנחלה שאינה גובלת במסילה.

רחובות התקרבה לתל אביב

ומה לגבי שכונות הסמוכות לתחנות רכבת אך אינן חשופות למטרדים הנובעים מהן? האם בהן עלו מחירי הדירות? התשובה לשאלה מורכבת. מתווכים וקבלנים מדווחים שהם נתקלים בביקושים מאנשים שאלמלא התייעלות הרכבת, לא היו שוקלים לגור במקומות שבהם הם מחפשים דירות.

לחברת דלק נדל"ן, למשל, שני פרויקטים הנמצאים במרחק דומה משני צדיה של תל אביב: "נס ציונה ואלי" ו"דנקנר בשרון", המוקם במזרח נתניה. סמנכ"ל השיווק של דלק נדל"ן, שרית סבן שליט, מספרת: "נס ציונה החלה לאחרונה למשוך אליה יותר ויותר זוגות צעירים ומשפרי דיור תושבי תל אביב, חולון, רמת גן והסביבה, אשר עובדים באזור המרכז. האופציה המוצעת להם כיום, של נסיעה ברכבת לעבודה וממנה, מאפשרת להם לרכוש דירה בפריפריה וליהנות הן ממחיר אטרקטיווי ביחס לתמורה והן מאיכות חיים הנעוצה בשילוב של חיי כפר ועיר".

לדבריה, עד להקמת תחנת הרכבת ברחובות, נרתעו רבים מתושבי המרכז העובדים בתל אביב מרכישת דירות ברחובות ונס ציונה. לאחר פתיחת הקווים, "התקרבו" האזורים הללו למרכז.

גם קבלנים ומתווכים אחרים שרואיינו לצורך הכתבה הרבו להפליג בשבחי המגורים סמוך לתחנות הרכבת, וטענו שהם רואים בקירבה הזו גורם לעליית מחירי הדירות.

הניתוח הזה נשמע הגיוני, וגם העובדה שרבים מהמתיישבים החדשים בנתניה, נס ציונה ופתח תקוה עובדים בתל אביב ומשתמשים ברכבת עשויה לרמז על העתיד. עם זאת, המגמות הללו עדיין אינן באות לידי ביטוי מובהק בעליות מחירים הנובעות מהקירבה לרכבת, ולא פעם כשהמחירים עולים באותם יישובים, הסיבות אחרות.

כמה סיבות יש לתופעה: רוב "המתיישבים החדשים" קונים דירות בשכונות חדשות, שבהן יש לקבלנים שליטה מוחלטת על המחירים, והם מווסתים אותם בהתאם לתשומות הבנייה ולתחרות עם קבלנים אחרים. כשיש עליות מחירים, כמו במודיעין (שאין בה עדיין תחנה) ובאשדוד, קשה להצביע על תחנת הרכבת או על הציפיות לתחנת רכבת כגורם לשינוי.

גם המיתון בענף הנדל"ן מעכב את עליית המחירים עקב הקירבה לרכבת. עודפי ההיצע גדולים, ומספקים כמעט כל רמת ביקוש.

נגישות בעייתית

ייתכן גם הסבר נוסף למצב הקיים: מקובל לראות ברכבת כלי תחבורה מהיר מאוד בהשוואה לאוטובוסים, ואפילו למכוניות. הנה למשל, בשעה שנסיעה ברכב פרטי מנתניה לתל אביב בשעות העומס יכולה להימשך שעה וחצי, נסיעה ברכבת תסתכם ב-30 דקות.

ואולם הבעיה אינה טמונה במהירות הנסיעה של הרכבת, אלא בנגישות לתחנה. מתברר שלא מעט תחנות רכבת מתאפיינות בנגישות בעייתית מהשכונות הסמוכות אליהן, כך שזמן ההגעה אליהן ארוך, ויש להוסיף גם אותו לחישוב הזמן הכולל. ישנם גם אנשים שמקומות העבודה שלהם אינם במתחם הבורסה ברמת גן או באוניברסיטה ובקריה בתל אביב, ולכן הרכבת אינה מספקת פתרון מלא לצורכיהם והם זקוקים גם למוניות. לכן, אף כי על הנייר הביקושים למגורים סמוך לתחנות הרכבת אמורים לעלות, בפועל לא נצפית השפעה על השוק.

אבל הנה שוק ואזור שאינם במיתון, שאין בהם עודפי היצע ושנגישותם לתחנת הרכבת טובה, שמספרים סיפור אחר. נועם דז'לדוב, מבעלי סוכנות התיווך נאות שירן, מספר כי בניגוד למה שנהוג לחשוב, גם השכבות העליונות נהנות מהרכבת. כך עלו הביקושים לנחלות במושבים כמו כפר נטר, אודים ובית יהושע, הסמוכים לתחנת הרכבת בית יהושע דרומית לנתניה. "מחירי נחלות באותם מושבים מגיעים ל-1.5-1.3 מיליון דולר, מחיר מקביל למחיר נחלה בבצרה", אומר דז'לדוב, המספר על רבים המתגוררים באותם מושבים ומעדיפים את הרכבת על הפקקים בדרך לתל אביב.

נראה כי יחלוף זמן רב עד שקירבת שכונות לתחנות רכבת תגרום לעלייה משמעותית במחירים בהן. הרכבת עדיין לא מממשת את הפוטנציאל הגלום בה, החיבורים שבין התחנות לשכונות הקרובות ולמקומות העבודה הסובבים עדיין אינם פשוטים בחלק מהמקרים. בכמה שכונות הסמוכות לתחנות אין סיבה אובייקטיווית לעליות מחירים.

עם זאת, בעתיד, עם השתכללות הרכבת, החמרת פקקי התנועה והעמקת המודעות בעניין, הקירבה לתחנה אכן צפויה להשפיע על מחירי הנדל"ן סביב תחנות הרכבת.