נניח שזמן קצר לאחר שנכנסתם לדירתכם השכורה התקלקל המזגן, הדוד הפסיק לפעול או שהתנור הוותיק שבק. מה תעשו? לכאורה, באחריותכם לדאוג לתקינות הדירה ששכרתם והמוצרים בה, ולפיכך האחריות לתיקון הקלקולים חלה עליכם. מצד שני, בעל הבית הוא האחראי על הציוד הניתן לכם בתמורה לתשלום דמי השכירות ולכן הוא מחויב לשאת בנטל התשלום. על מה אם כן אחראי בעל הבית ועל מה שוכר הדירה?
מנכ"ל רשת אנגלו סכסון, חנן שלזינגר, אומר שכדי למנוע בעיות מהסוג הזה, צריך להיות תיאום ציפיות מלא בין משכיר הדירה והשוכר. כך למשל, יש להחליט מראש אילו דברים כלולים בדירה המושכרת, כמו ריהוט ואביזרי חשמל. בנוסף, צריך לקבוע בחוזה מי אחראי ועל מה. כך למשל, אם מחליטים לעשות ביטוח על מוצרי חשמל, יש לקבוע על מי יוטל התשלום. "חשוב להבין", אומר שלזינגר, "כמו שהשוכר חושש ממשכיר הדירה, כך גם המשכיר חושש. שוכר יכול לגרום להרבה בעיות, ומצד שני המשכיר יכול לתת דירה במצב לא טוב. לכן, כדי להתגבר על החששות ולהגיע למצב שהצדדים יחיו בשלום לאורך תקופת השכירות, צריך להגדיר ציפיות".
שלזינגר ממליץ לערוך חוזה באמצעות עורך דין שייכנס לכל הפרטים, ולא לחתום על חוזים סטנדרטיים שלא מקפידים על הדקויות. עם זאת, מה שקובע בחלק גדול מהמקרים הוא אופי היחסים בין המשכיר לדייר, ולא האותיות הקטנות בחוזה.
מנהלת השיווק של חברת בדק בית, עו"ד שיר הספרי, אומרת כי "לרוב חוזי השכירות הם סטנדרטיים, אך בכל מקרה מומלץ לנסות להכניס סעיפים ולשנותם לטובת מי מהצדדים. חשוב להבהיר מראש מהן הציפיות של כל צד, איזו אחריות חלה על המשכיר ואיזו אחריות היא של השוכר". לדברי הספרי, חוזי השכירות הסטנדרטיים נוטים בדרך כלל לטובת המשכיר, ואילו על השוכר לפעול לשיפור תנאיו. חוק השכירות והשאילה קובע מהם חיובי המשכיר והשוכר בתקופת ההתקשרות. כאשר מתעוררת בעיה כלשהי הנוגעת למושכר, אם בעל הבית לא הסתיר ביודעין עובדות מהשוכר, על השוכר לפעול לתיקונה.
לפיכך ממליצה הספרי, לפני שכירת הדירה, יש לבדוק היטב את מצבה ומצב המערכות שבה: מים, גז, חשמל, טיח, ריצוף, סיוד, דוד שמש, תריסים וחלונות. מומלץ לבצע רשימת ליקויים אשר בעל הדירה יתבקש לבצעם. עם תחילת תקופת השכירות, המשכיר חייב לתקן במושכר כל פגם השולל או מגביל משמעותית את השימוש במושכר, למעט פגם שהשוכר אחראי לו. הספרי מסבירה כי על אף שהשוכר משתמש בנכס לצרכיו, אין הוא חייב לשאת גם בכל חיובי התשלומים החלים עליו. |
| תשלומים ותיקונים באחריות ההשוכר: התשלומים השוטפים |
ככלל, אומר שלזינגר, על שוכר הדירה לשאת בכל התשלומים השוטפים של הבניין (ניקיון, ועד בית וכו), ואילו בהשקעות בבניין צריך לשאת בעל הבית. כאשר מדובר בשיפוץ משמעותי, על משכיר הדירה להודיע לשוכר שיש כוונה כזו כי הדבר עלול להיות כרוך במטרדי רעש ולכלוך.
הספרי אומרת כי השוכר אחראי על הדירה, והוא נדרש לחתום על סעיף בחוזה שקובע כי בדק מראש את המושכר ומצאו מתאים לדרישותיו. מקובל להדגיש בחוזה "למעט מום נסתר": כל מום או פגם שהשוכר לא היה יכול להבחין גם אם בדק היטב. כך, אם יתגלה לאחר הכניסה לדירה מום כמו פיצוץ בצנרת או רטיבות בקירות, המשכיר יהיה חייב בתיקונו.תיקונים באחריות המשכיר - השקעות והוצאות לא צפויות
על השוכר לדרוש להכניס לחוזה סעיף הקובע כי בלאי סביר של הנכס הוא באחריות המשכיר. בעל הדירה חייב לשמר את מערכות הבית תקינות. ואולם כאשר ברור שליקוי מסוים חל באשמתו של השוכר וכתוצאה ישירה מהשימוש בו, אין בכך כדי לראות בלאי סביר.
לדברי הספרי, כאשר השוכר דורש מהמשכיר לתקן את מה שבאחריותו, וזה לא ביצע תוך זמן סביר, עשויה להיות לשוכר עילת תביעה או זכות לתיקון עצמאי וקיזוז סכום התיקון מדמי השכירות. במקרה זה, ראוי שקודם לכן יישלח למשכיר התראה בכתב על כוונתו לעשות כן וייתן עוד הזדמנות לביצוע התיקון.
בסוף תקופת השכירות המשכיר ידרוש לקבל את הדירה במצב תקין וסביר בגמר השכירות. אין מצפים משוכר הדירה שיחזירה במצב טוב יותר ממה שקיבלה או שידאג להשבחת הנכס. מקובל להחזיר את הנכס כפי שנתקבל, ולכן יש לסתום חורים שבוצעו במהלך השכירות ולדאוג לניקיון. |
| |
|
