מתוך "לרכוש דירה בלי להיפגע" - המדריך השלם לרוכשי דירות בישראל
משכנתא - מסלולים וההבדלים ביניהם
רכשתם דירה ואתם עומדים כעת לקחת משכנתא? רגע לפני, מומלץ לעצור ולקרוא כאן את המדריך המקוצר שיסייע לכם בהתמודדות עם פקיד הבנק
גובה משכנתא - כמה לקחת
ראשית יש לחשב את העלות הכוללת של רכישת הדירה - המחיר, המסים, שכר טרחת עורך דין, השיפוצים והרהיטים. שנית, יש לצרף זה לזה את החסכונות הזמינים שלכם ואת כל ההטבות וההנחות שביכולתכם להשיג. מדובר, למשל, בהלוואות מקום; במענקי מקום מיוחדים של משרד הבינוי והשיכון (אלה שרכשו בסוף 2003 דירה חדשה בירושלים קיבלו מענק של 50 אלף שקל מהמדינה); ובהטבות של הקבלן אם אתם רוכשים דירה חדשה. לאחר מכן יש להפחית את החסכונות וההטבות מהעלות הכוללת. התוצאה היא ההלוואה מהבנק הדרושה לכם.
לחלופין אפשר להעריך את יכולת ההחזר החודשית שלכם, מכאן לגזור איזו הלוואה תוכלו לקחת, להוסיף את החסכונות וההטבות ולהגיע למחיר המרבי של דירה שתוכלו להרשות לעצמכם. באשר להערכת ההחזרים - רצוי לא לקחת הלוואה שבה ההחזר יהיה יותר מ-30% מהכנסתכם החודשית נטו. גם הבנקים לא ימהרו לתת לכם הלוואה גדולה יותר, מחשש שתתקשו בתשלומי ההחזר.
משכנתא בריבית קבועה או משתנה
המסלול הנפוץ ביותר הוא ההלוואה בריבית קבועה. הריבית נקבעת בו פעם אחת בעת לקיחת ההלוואה, והתשלום החודשי משתנה על פי מדד המחירים לצרכן. היתרון - התשלום יציב כאשר האינפלציה נמוכה. החיסרון - אם תרצו להחזיר את ההלוואה לפני הזמן, תיאלצו לשלם עמלת פירעון מוקדם בשיעור של כמה אחוזים מההלוואה שלקחתם. העמלה מחושבת באמצעות נוסחה של בנק ישראל, המבטיחה לבנק פיצוי על אובדן ההכנסות בשל פירעון ההלוואה.
לעומת זאת, בהלוואה בריבית משתנה, שגם היא צמודה למדד, תשלמו בתקופה הראשונה של ההלוואה ריבית נמוכה מזו שבהלוואות הקבועות. ואולם, בכל שנה, שנתיים וחצי או חמש שנים יהיו על פי בחירתכם תחנות יציאה; בתחנות אלה תתעדכן הריבית על פי הריבית התעריפית פחות 0.25%, וזו תהיה גבוהה בעשרות שקלים בחודש מהריבית שיקבלו במועד זה לווים חדשים. אפשר להעדיף מסלול זה כאשר אתם מאמינים שבעתיד הרחוק הריבית תרד במידה ניכרת.
מסלולי משכנתא
אפשר לחלק את ההלוואות לרכישת דירה לחמישה מסלולים עיקרייים. בכל בנק יש מגוון של הלוואות בכל מסלול. קיימות גם הלוואות משולבות, למשל, הלוואה שחלק ממנה בריבית דולרית וחלק אחר צמוד למדד. אתם יכולים לחלק את סכום ההלוואה לכמה מסלולים, כדי לפזר את הסיכונים.
הלוואת משכנתא בריבית קבועה. ההלוואה והנפוצה ביותר. הריבית נקבעת פעם אחת, בעת לקיחת ההלוואה, והתשלום החודשי משתנה על פי מדד המחירים לצרכן.
משכנתא שקלית. הלוואה שאינה תלויה במדד המחירים, אלא נקבעת על פי הריבית השקלית בשוק, המשתנה על בסיס ריבית הפריים. הלוואות אלה אינן כרוכות בעמלת פירעון מוקדם
משכנתא דולרית. הלוואה הדומה להלוואה בריבית הקבועה, אלא שהסכום צמוד לשער הדולר ולא למדד
הלוואת משכנתא בריבית משתנה. הלוואה צמודה למדד, שבה הריבית ההתחלתית נמוכה מהריבית במסלול הריבית הקבועה; ואולם קיימות בה תחנות יציאה שבהן מתעדכנת הריבית על פי ריבית תעריפית, וזו תהיה גבוהה מהריבית שיקבלו במועד זה לווים חדשים
משכנתא מדורגת. יש בבנקים עשרות מסלולים שהרעיון שמאחוריהם הוא לדחות את התשלומים היום מתוך תקווה שתוכלו לשלם בעתיד יותר. קיים מסלול מדורגת (ההחזר החודשי עולה בהדרגה), ומסלולים גמישים אחרים (אתם מחליט כמה תשלמו ומתי). המסלול תפור לאלה שיודעים כי בעוד 10 או 15 שנה ישתכרו הרבה יותר מהכנסותיהם היום.
אם בעבר היה מקובל לבחור במסלול אחד, היום מומלץ
לשקול שילוב בין מסלולים - גם כדי להקטין את הסיכון של
מסלול אחד וגם מכיוון ששילוב נכון - בין משכנתאות
מסוגים שונים וטווחים הלוואות שונים, יוזילו את
ההלוואה וגם יסייעו בהחזר החודשי. גם אם יש לכם כרגע
הלוואה אחרת, זיכרו שתמיד ניתן לבצע
מיחזור משכנתא.