דירות להשקעה בארצות הברית - על נדלן בארצות הברית
נדלן בארצות הברית - ירידת מחירים שהחלה ב-2006
במשרדים העוסקים בהשקעות נדלן בארה"ב, הופתעו מכמות הפניות של משקיעים ישראלים המתעניינים לרכוש נדלן בארצות הברית – דירה להשקעה או בתים להשקעה בארצות הברית. לדברי יהודה ברוך, “גם בעבר המשקיע הישראלי התגלה כמשקיע בעל חוש ריח בריא, היודע לנצל משבר כלכליים במקומות אחרים, כדי לרכוש נכסים במחירי הזדמנות, אבל הפעם הכמות הפתיעה אפילו אותנו”.
לדבריו, מחירי הדירות במרבית הערים הגדולות ואיזורי הביקוש בארצות הברית צנחו בראשית המילניום, בשל המשבר הפיננסי והתמוטטות שוק המשכנתאות בארצות הברית, בעשרות אחוזים.
במצב הקיים, הוא מסביר, ישנן הזדמנויות רבות של דירות להשקעה בארצות הברית, אבל לצידן, יש גם עדיין מקומות שבהם עוד לא הגענו לתחתית הבאר ולכן חשוב שלא לרכוש נכס מארצות הברית ללא עבודת הכנה וללא יעוץ מקצועי רציני.
קצב הפונים בשנות המשבר, סיפר ברוך, לצורך התענינות של השקעות נדלן בארצות הברית גדול פי 10 מבתקופה רגילה, רובם של המתענינים הם משקיעים מתוחכמים שבוררים היטב את השאלות שלהם ואת הבירורים שהם עושים, חלקם יודע בדיוק באיזה אזורים הוא מחפש בארתות הברית, המונחים חגורת השמש ודפוסי הרכישה והקניה בארצות הברית ברורים להם והם מכירים את התהליך, מה שנשאר להם בדרך כלל זה לקבל החלטה על המיקום, המיקום, המיקום.
נדל"ן בארצות הברית - קורץ גם למשקיעים קטנים
בעבר, המתענינים בנדל"ן בארצות הברית היו בדרך כלל יזמים או קבלנים שחשבו על יזמות נדל"ן כבעל פוטנציאל עסקי, בדרך כלל השקעות מסדר גודל של מליון דולר ומעלה, לעומתם המשקיעים העכשיווים מדברים על השקעות נדל"ן בסדר גודל של למטה מחצי מליון דולר ואף בחלק מהמקרים קיבלנו טלפונים של משקיעים שמחפשים לבצע רכישה של בתים בסדר גודל של רבע מליון דולר.
באופן היסטורי השקעת נדל"ן בארצות הברית נהנתה תמיד מהיתרונות של השוק האמריקאי בו השקיפות רבה, השוק תחרותי, הסדר שולט, הביורוקרטיה זריזה ותכליתית, הסיכונים נמוכים, השליטה מרחוק נוחה וקלה (הן בגלל הרגולציה האמריקאית והן בגלל השימוש בשפה האנגלית הנוחה למשקיעים).
שוק הנדל"ן האמריקאי התאפיין בדרך כלל באחוזי תשואה סבירה ולכם הספקולנטים נטו שלא להשקיע בשוק הזה אלא חיפשו "מציאות" במזרח אירופה או באיזורים מתפתחים, מצב המחירים בשוק האמריקאי עכשיו הוא פיתוי גדול למשקיעים המחפשים רווחי השבחה ועליית מחיר ולא רק רווחי תשואה.
דירה להשקעה בארצות הברית - מימון בערבות הנכס בלבד
העניין הרב שמעוררים בתים למכירה בארצות הברית אצל המשקיעים הישראלים,
הוא בין היתר בנכסי
נדל"ן שנמצאים בתהליך של כינוס נכסים או
שהבנקים כבר השתלטו עליהם והם מוצעים במחירים
זולים במיוחד, הנחת המשקיעים על פי הניסיון
שנצבר בשנים עברו, מחירי הנדל"ן ישובו ויעלו,
וזה רק ענין של זמן.
למרות המשבר, בד"כ שוק המשכנתאות האמריקאי ממשיך להעניק הלוואות גם היום המשכנתא היא בערבות הנכס בלבד ולא בערבות הלווים עצמם (NON RECOURSE ) מה שעדין מאפשר סביבה נוחה להשקעה עבור המשקיע בשוק הזה, למרות שכנראה יש קושי רב יותר לקבל את השיעור הגבוה של מעל 80 אחוז מערך הנכס כמשכנתא.
גם לפני כ-20 שנה בזמן משבר הנדל"ן של תחילת שנות השמונים כאשר ספקו ראשם על ירידות המחיר הגדולות , מי שהתעשת מהר ורכש אז נדל"ן בארצות הברית, עשה רווחים גדולים של מאות אחוזים בתוך 4-5 שנים, כאשר שוויו של הנדל"ן עלה והתיצב מחדש.
השקעות נדלן בארהב - בעיקר במגזר המגורים
שוק המטרה של הישראלים בגל הנוכחי של השקעות נדלן בארצות הברית הוא שוק המגורים. בתים להשקעה בארצות הברית שנרכשו לדוגמא בסביבות 2003 במחירים של חצי מליון דולר (בד"כ ניתן לראות זאת במערכות המידע של המתווכים בהיסטוריה של הבית העומד למכירה, מערכות MLS), בחלק מהמקרים מוצעים עכשיו למכירה במחיר שהוא כחצי מערכם לפני שלוש שנים, למשל, בית בנבדה, שנרכש לפני ארבע שנים ב 600,000 דולר מוצע עכשיו למכירה על ידי בנק מקומי בעסקה שתיסגר כנראה בסביבות 325,000 דולר.
למרות המשבר הנוכחי, מסביר יהודה ברוך, הנדל"ן האמריקאי היום הוא עדיין הנדל"ן הבטוח ביותר עם החשיפה הקטנה ביותר לסיכוני רמאות ונוכלות כפי שנדל"ן במזרח אירופה חשוף למשל, אומנם יש מחיר לכל אמצאי הבטחון והשליטה – אבל בנדל"ן בארצות הברית בעלות על הנכס היא קודש הקודשים, ומנגנוני ההגנה כולל ביטוח הזכויות בנכס הם יעילים ברמה גבוהה.
הצעה ראשונה לרכישת נכסים בארצות הברית - כבסיס להתמחרות
שוק מטרה זה מאפשר לראשונה מזה תקופה ארוכה, כניסה של משקיעים ישראלים עממים יותר לשוק האמריקאי , זאת הסיבה שהפניות עכשיו הם משכירים בעמדות בכירות בעלי משכורות טובות ומבעלי עסקים קטנים ומקצועות חופשיים שמחפשים אפיקי השקעה בעלי פוטנציאל גבוה בזמן קצר יחסית עבור השקעות מסדרי גודל קטנים יחסית.
על פי גישתם של אנשי NADLANLINE, רכישת דירות להשקעה בארצות הברית היא לא רכישה שנעשית בקורספונדנציה, וחתימת ההסכם נעשית אחרי שההמשקיע הישראלי הגיע לארצות הברית וראה את הנכס בעיניו ויכול היה להתרשם בעצמו מהסביבה של הנכס ומההסברים המקצועיים שניתנו לו.
במקרה של נכס המוצע למכירה על ידי בנקים יש להציע באמצעות נציג NADLANLINE לנציג הבנק הצעה כתובה שהיא בסיס להתמחרות ברוב המקרים, לאחר סיכום הדברים על הקונה לשלם דמי קדימה שיעוברו לחברת הנאמנות (ESCROW ) המטפלת בכל תהתליך העברת הבעלות, התהליך יושלם בדרך כלל בתוך 30-45 יום.
השקעות נדלן בארצות הברית - הון עצמי של כ- 30%
גיוס מימון לרכישת הנכס אפשרי בדרך כלל אם כי תנאי ההלואות היום משתנות מיום ליום בגלל משבר בסאב פריים בארצות הרית, בדרך כלל תושב ישראלי יוכל לקבל הלוואה אם הוא ישקיע כ- 30% מערך הנכס כהון עצמי, ההלוואות הינם גמישות בד"כ וניתנות למיחזור במקרים רבים, הריבית בשוק האמריקאי כיום נעה סביב 6.5 אחוז עד 8 אחוז.
עיצות חשובות לאיתור הזדמנויות נדלן בארהב
1. בכל מקרה של השקעות נדלן בארצות הברית, או במדינה אחרת – סע לראות ולחוש את הנכס וסביבתו - אל תקנה באי מייל.
2. הפעל את שיטת המספרים הגודלים – בדוק לפחות 5-6 חלופות בסיוע המלווה המקצועי שלך ובחר את הטובה מבניהן.
3. הסתייע במלווה המקצועי שלך על מנת לאתר עו"ד יהודי או ישראלי לשעבר שמעורה בנדל"ן המקומי.
4. בארצות הברית אתה יכול לראות את היסטורית המכירות של הנכס- בקש לראות מידע זה.
5. לא כל מה שמוצע באמצעות הבנקים הוא מציאה – בדוק והשווה מחירים בסיוע איש המקצוע שלך.
6. השתמש במינוף פיננסי - זה עדין הדרך הנוחה לרכישת נדלן בארצות הברית.
7. תחזוקת הנכס השוטפת היא ענף מוסדר ומקצועי מאוד בארצות הברית – בחר חברה טובה ואמינה
8. ניהול הנכס והשכרותו, כולל שליטה מרחוק – עשה זאת באמצעות מנהל נכסים מוסמך, היום הכל אפשרי היום כולל מצלמת אינטרנט על הבית (האח הגדול ??)
9.שיקולי מיסוי בישראל – היוועץ ביועצי מס שמכירים את המטריה של השקעות נדל"ן בחו"ל.
היכן לאתר נכסים להשקעה בארצות הברית - הכללים של ברוך
1. ערים שמתפתחות במהירות – הן מדד חשוב לקביעת יעד דירות להשקעה בארצות הברית הברית.
2. חפש דירות להשקעה בארצות הברית שהם סבירים נורמטיבים, באיזור ביקוש נורמלי, עם אוכלוסיה לא עניה ולא עשירה.
3. חפש בתים להשקעה בארצות הברית שנמצאים בערים שחשופות לביקושים מחו"ל – ניו יורק, מיאמי, פניקס, לאס ווגאס.
4. מצא לך איש מקצוע שילווה אותך בכל התהליך – זה יחסוך לך זמן וכסף.
5. העדף שכונה צעירה, בתים שגילם עד 10 שנים בערים מתפתחות החשופות לביקושים מחו"ל, לתיירות או למרכזי ממשל.
6. עמלה: לא מקובל להתמקח לפני שהתחלתם לראות נכסים. מתווך אמריקאי לא יעבוד אם לא ישלמו לו.
7. גיוס מימון לרכישת דירות להשקעה בארצות הברית: הצטיידו במסמכים בשפה האנגלים שיוכיחו לבנק שיש לכם יכולת החזר.