איך אפשר להבטיח שנקבל את שכר הדירה
המשקיעים בנדל"ן שמים את מבטחיהם בשכר הדירה המהווה הכנסה קבועה הן לתשלום הלוואת המשכנתה והן כבטוחה עתידית לימים שיצאו לגמלאות. אך על אף שמדובר על מסלול השקעה שמרני, אין הדבר מבטיח, ששכר הדירה ישולם מדי חודש בחודשו ובמועד הנקוב. המאמר נכתב בסיוע חברה המתמחה בהבטחת שכר דירה
איך אפשר להבטיח שנקבל את שכר הדירה? הכירו דרכים מרכזיות שייסעו לכם בנושא זה
בדיקת דיירים מקיפה
בדיקת הדיירים מקיפה הנעשית באופן אנונימי או גלוי היא דרך מקובלת להבטחת שכר דירה.
• בדיקת דיירים בדרך הגלויה- נעשית על ידי בעל הנכס עצמו במטרה להתחקות אחר אמיתות הדייר העתידי. הבדיקה מתמקדת בחיפוש כל מידע פומבי, שניתן למצוא על הדייר הן במרשתת והן ברשתות החברתיות. נוסף לכך בעל הדירה יוכל לבקש המלצות מבעלי דירות קודמים, שהשכירו נכסים לדייר ומשכנים. בעל הנכס יוכל לבקש את דירוג האשראי של הדייר, אך לא לדרוש זאת כתנאי מחייב.
• בדיקת דיירים בדרך הסמויה- נעשית על ידי צד ג' בעל גישה לנתוני האשראי ולמאגרי מידע פיננסיים, המאפשרים לאמוד את האיתנות הפיננסית של הדייר ואת היסטוריית התשלומים שלו. הבדיקה מאתרת האם לשוכר העתידי יש חובות, שטרם שולמו, היסטוריה של פיגור בתשלומים, תיקים פתוחים בהוצאה לפועל ותביעות פתוחות בבית המשפט. הבדיקה נעשית באופן מקוון ועל סמך תעודת זהות, ומבוססת על דירוג האשראי של השוכר העתידי.
בדיקת דיירים היא הכלי היחיד העומד כיום לרשות בעלי נכסים המעוניינים בהבטחת שכר דירה. דרך בדיקה מקיפה זו ניתן לקבל תמונת מצב אמיתית ומהותית על מצבו הפיננסי של המתעניין בנכס ולהכריע בין שוכרים שונים, כאשר מדובר על אזורי הביקוש.
בטוחות נלוות לחוזה השכירות
לאחר שנמצאו הדיירים המתאימים יש צורך להתקדם לחוזה שכירות המסדיר את החובות והזכויות של בעל הנכס ושל הדיירים עצמם. בחוזה השכירות חשוב להגדיר את תחומי האחריות ודרכי הפעולה בעת התגלעות של מחלוקת או אירוע לא צפוי. חוזה השכירות הוא מסמך מחייב החתום על שני הצדדים אך אין הוא מוגן מפני הפרות ובוודאי אין הוא יכול לנבא את ההתנהגות העתידית של השוכרים. כדי להעלות את רמת הביטחון מחוזה השכירות למען הבטחת שכר דירה יש לצרף אליו שתי בטוחות:
1. שטר חוב החתום על ידי שני ערבים- שטר חוב הוא טופס שניתן להדפסה או לרישום בכתב יד המצהיר, כי אם השוכר לא יעמוד בהתחייבויותיו יהיה עליו לשלם סכום שיוסכם עליו מראש במועד נקוב. כאשר שטר החוב בלתי סחיר ומגובה בחתימה של שני ערבים מטעם השוכר, הרי שמדובר בדרך נאותה להבטחת שכר דירה. יחד עם זאת גם באמצעי זה יש מספר חסרונות- ראשית אין הדבר מבטיח, שאכן הערבים יוכלו לשלם את חובו של השוכר אם אין בידם אמצעים ושנית לעיתים לשוכר אין ערבים- אם מדובר באדם ערירי או עולה חדש, ולכן במקרים אלו ניתן להתקשר לחברת צד ג' לביטוח שכר הדירה, שתוכל לשמש כערב לעניין זה.
2. המחאה בנקאית או ערבות בנקאית- הבטחת שכר דירה היא עניין שאין להקל בו ראש ולכן בעלי נכסים רבים מוצאים, שהסתמכות על גוף פיננסי איתן היא דרך נאותה להבטיח שכר דירה חודשי. בדרך של המחאה בנקאית יוכל בעל הנכס להגדיר סכום מירבי שאינו עולה על שלושה חודשי שכירות, שישולמו לו במקרה של הפרה. בדרך של ערבות בנקאית על השוכר להעמיד סכום מסוים שיופרש מכספו הנזיל לטובת הפרה עתידית. גם לשיטה זו יש מספר יתרונות וחסרונות:
היתרון המרכזי- הבטחת שכר דירה בדרך מקובלת וידועה
החיסרון המרכזי – שוכרים רבים אינם מעוניינים להתקשר בחוזים בהם יש תנאי לערבות בנקאית, שכן הדבר פוגע ביכולת הכלכלית שלהם ומצריך מהם לשלם עמלה שנתית נכבדת העומדת על ממוצע של 3.5% מערך הערבות. בשיק בנקאית בעל הנכס מוגבל בסכום אותו הוא יקבל ואין הדבר מבטיח לו שכר דירה גם לאחר תום שלושת החודשים.