ערבות חוק מכר משופרת - חוק ערבות מכר
לאחר שרוכש הדירה מודע לזכותו לקבל בטוחה על-פי החוק לכסף שהוא משלם לקבלן - ערבות חוק מכר, חשוב לדעת מספר דברים שיבטיחו שרוכש הדירה אכן קיבל בפועל את ההגנה שהחוק מעניק ומעבר לכך - במסגרת ערבות חוק מכר משופרת,עו"ד שי עמית
על הערבויות שמוסר הקבלן מצויין שהן ערבויות לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה - 1974. ככל ערבות בנקאית, ניתן לממש את ערבויות חוק המכר בתנאי שמציגים לבנק שהוציא את הערבות, את טפסי הערבות המקוריים.
לכן, רוכש הדירה אינו צריך להסתפק בכך שהקבלן מסר לו צילום או שלח לו בפקס עותק של הערבות, אלא עליו לקבל תמיד אך ורק את טפסי הערבות המקוריים. מאחר והבנקים מקפידים על הנהלים הקשורים בתשלום על-פי ערבויות, חשוב לבדוק אם הפרטים המופיעים על הערבות שניתנה לרוכש, אכן מתאימים למציאות: פרטי הנכס, פרטי הסכם הרכישה, שמות מלאים ומספרי זהות של הרוכשים, סכום הערבות ומנגנון ההצמדה של סכום הערבות.
תשלומים - רק לפקודת חשבון הליווי של הפרויקט
במקרה בו הקבלן מממן את הבניה באמצעות ליווי פיננסי של בנק מלווה, מותנה תוקף הערבויות שמוציא הבנק המלווה, בכך שהכספים ששילם הקונה על חשבון הדירה, יופקדו בפועל לחשבון הליווי המיוחד של הפרויקט. לכן, מומלץ לבצע תשלומים ישירות לחשבון הליווי או למסור לקבלן שיקים שיהיו לפקודת חשבון הליווי הפיננסי, לדוגמא: לפקודת חשבון 12345 בסניף 123 בבנק למסחר.
מאחר והחוק מחייב את הקבלן למסור בטוחה על כל אחד מהתשלומים שהרוכש משלם לו, חשוב להקפיד שכנגד כל תשלום שביצעתם, נמסרה לכם ערבות ביחס לסכום ששולם. קיימת גם אפשרות לדרוש מראש ערבות על מלוא מחיר הדירה, כאשר בערבות יצויין שניתן יהיה לממש אך ורק סכומים שיופקדו בפועל לחשבון הליווי הפיננסי.
ויתור על בטוחה - רק לאחר רישום הדירה בטאבו
מרבית הקבלנים מחייבים את הרוכש להפרד מהערבויות במועד מסירת הדירה, אולם אין למהר לעשות כן לפני שמקפידים לבדוק, האם זכאי הקבלן לקבל חזרה את הערבויות. החוק קובע שניתן לשחרר את הבטוחות, למעשה, כאשר הדירה נרשמת על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין, כאשר היא נקיה מכל זכות אחרת, כגון שעבוד או עיקול.
בדרך כלל, במועד המסירה המצב הוא שהדירה עדיין לא נרשמת על שם הקונה, ולעיתים חולפות כמה שנים עד לרישום זה. לפיכך, אם רוכש הדירה קיבל ערבות חוק מכר, הוא צריך להחזיקה בתוקף עד למועד רישום הדירה כאמור או עד שהקבלן יתן לו בטוחה אחרת, כמו למשל, רישום הערת אזהרה בגין רכישת הדירה.
לעיתים, מחייבים הקבלנים את רוכש הדירה, מטעמי נוחות, להעביר את הערבויות במועד מסירת הדירה לידהם, והם מתחייבים להחזיק את הערבויות בתוקף ולהחזירן לבנק, רק לאחר שהרוכש יקבל בטוחה חלופית, כגון הערת אזהרה.
מומלץ לרוכש לעמוד על כך שהערבויות יוחזקו במקרה זה ע"י עו"ד בנאמנות ולא ע"י הקבלן עצמו, שכן, מבלי להכליל ולהטיל דופי, מצב בו נותנים לקבלן לשמור על הערבות, דומה למשל בו נותנים לחתול לשמור על השמנת..
ההוצאות הנילוות - על הקבלן
עד לפני מספר שנים, נהגו קבלנים לחייב את רוכשי הדירות בהוצאות ועמלות שהבנק מחייב אותם בגין הנפקת הערבויות, אולם תיקון לחוק המכר קבע כי הוצאות אלו חלות במישרין על הקבלן ואין לחייב את רוכשי הדירות בהוצאות אלה.
הכותב הוא עורך דין המתמחה בנדל"ן