לפרטים ולרכישת המדריך חזרה לעמוד הבית
לוחות כתוב לנו ארכיון TheMarker פורום מדור משפטי המדריך הטבות והנחות עמוד הבית
שאלות ותשובות בנושאי החוזה מול הקבלן והמוכר הפרטי
בעמוד זה תוכלו לקרוא שאלות ותשובות נפוצות של רוכשי דירות בנושאים הקשורים לחוזה - פיגור, זכרון הדברים וכו'. מרבית השאלות נשלחו אלינו על ידי הגולשים. גם אתם מוזמנים לשלוח שאלות לאתר ונשמח להשיב
התשובות אינן מהוות יעוץ משפטי מחיב, אין להסתמך עליהן ולכל מקרה מתאימה תשובה בהתאם לנסיבותיו המיוחדות.
חזרה לעמוד הראשי של השאלות ותשובות לרוכשי דירה שאלות ותשובות בנושאי טאבו, מינהל ושלטון מקומי
שאלות ותשובות בנושאי מס רכישה, מס שבח ומסים אחרים המדריך המשפטי להתמודדות עם הקבלן
עוד שאלות ותשובות ב- askmydira.co.il עו'ד שי עמית זיו מאור למשלוח שאלות:
אנו מתגוררים בשכונת הדר יוסף במתחם פינוי בינוי. אנו מקבלים הצעות מקבלנים, ומציעים לנו לקבל ערבות חוק מכר עד לסיום הבניה.
האם סוג הערבות הזה מתאים למקרה או שיש לקבל ערבות אחרת מהקבלן?
חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) הוא זה שמכתיב את החובה של קבלן שמוכר דירות להבטיח את כספי הקונים, כשאחת הדרכים הנפוצות היא ערבות בנקאית שנהוג לכנות "ערבות חוק מכר".
לא ברור לחלוטין אם ההגדרות של החוק מתאימות למצב של עסקת פינוי בינוי. גם אם ניתן לאלץ את הגדרת החוק כך שתתאים, עדיף לכם לא להסתפק בקבלת ערבות חוק מכר, אלא ערבות בנקאית אוטונומית. אפשרויות המימוש של ערבות חוק מכר הינן מוגבלות מאוד ומדובר בבטוחה מאוד בעייתית. לעומת זאת, ערבות בנקאית אוטונומית ניתן לממש באופן חופשי הרבה יותר, ובכל מקרה של הפרת הסכם מצד הקבלן, הכל בהתאם למה שיוגדר בהסכם המכר.
מצדו של הקבלן, עלויות הוצאת ערבות אוטונומית גבוהות יותר משל ערבות חוק מכר. בכל מקרה, אני מציע לכם לא להתקשר עם קבלן, ללא יעוץ משפטי צמוד מעורך דין הבקיא בתחום המקרקעין.
רכשתי דירה חדשה מקבלן ואני אמורה להיכנס אלייה בימים הקרובים. השבוע העברתי לקבלן את סכום התשלום האחרון, וכאשר לפני כל הפקדה קיבלתי מהקבלן ערבות בנקאית על הסכום שעליי להעביר.
רציתי לדעת מס' דברים:
1. עם הכניסה לדירה הקבלן דורש להעביר אליו את הערבויות הבנקאיות שמסר לי. האם אני חייבת לנהוג כך עפ"י חוק (עפ"י החוזה אני חייבת להעביר לו זאת).
2. האם עליי לרשום הערת אזהרה בטאבו, עד שהקבלן יעביר את הדירה על שמי, וכיצד אני יכולה לעשות זאת.
ראשית, מאוד לא ממולץ לשלם את התשלום האחרון לפני קבלת הדירה עצמה. לוח תשלומים סביר, חייב לדאוג לכך כי התשלום האחרון יהיה כנגד מסירת הדירה ולא לפני כן.
לגבי מסירת ערבויות לקבלן, הדבר תלו מאוד בנסיבות, ובכל מקרה את צריכה להיות במצב בו בכל רגע נתון, עד לרישום הדירה על שמך, הכספים ששילמת מובטחים בבטוחה ראויה לפי חוק המכר.קיימת פסיקה חדשה ששוללת את הדרישה מהרוכש להעביר את הערבויות, אפילו לידי נאמן מטעם הבנק.
לגבי שאלתך האם את יכולה לרשום הערת אזהרה - במרבית במקרים, רוכש אינו יכול לרשום הערת אזהרה, בגלל הרכב בעלויות על הקרקע עליה בנוי הבנין, משכנתא ונתונים אחרים.
מהו מכתב החרגה, וכיצד הוא אמור להגן עלי? (יולי 2005)
כאשר קבלן בונה פרויקט, הוא בדרך כלל מממן אותו ע"י הלוואה מבנק. הבנק מבטיח את עצמו ע"י רישום משכנתא על המגרש. כאשר אדם רוכש דירה בפרויקט, הוא מעונין להיות במצב בו הוא אינו חשוף לכך שהמשכנתא של הבנק על כל המגרש תסכן גם את הדירה שלו. מאחר ואין אפשרות טכנית לצמצם את המשכנתא לפני רישום בית משותף וחלוקת הנכס לדירות המהוות יחידות רישום נפרדות, הבנק מוציא לרוכש מכתב החרגה בו הוא מצהיר כי למרות שהמשכנתא חלה על כל המגרש, הוא לא יממש אותה ביחס לדירה של הרוכש בהתקיים תנאים מסויימים.
רכשתי בית חדש מקבלן בימים אלה זומנתי לקבל את הבית , ברם מבקש הקבלן את הערבויות הבנקאיות שנתנו לי. למיטב הבנתי הבית עדיין אינו רשום על שמי כמו כן אין בידי מסמך (למעט החוזה רכישה) מאת גורם מוסמך כי הבית אכן שלי. מהם האפשרויות העומדות בפני כידי מחד, לקבל את הבית ומאידך להבטיח שהנכס ישאר שלי ולא יהיה חשוף לעיקולים מצד גורם צד ג'
חוק המכר מחייב את הקבלן להבטיח את כספי הקונה, עד לרישום הזכויות על שם הקונה. קיימת אפשרות להחליף את הערבויות בבטוחה אחרת, בדמות הערת אזהרה לטובתך, ואולם הדבר תלוי בזהות בעל הקרקע, בקיום שעבודים וזכויות צד ג' אחרות, בקיום מכתב החרגה ונתונים נוספים שיש לבחון לגופו של כל מקרה.
גם נוהג של הפקדת ערבויות בנאמנות, נפסל לאחרונה ע"י בית המשפט בנסיבות מסוימות.
בכל מקרה עצתי הכללית לך היא, לא להחזיר את הערבויות אם לא מוצגת לך בטוחה חלופית העומדת בדרישות חוק המכר.
במעמד חתימת החוזה, חוייבתי בתשלום של 1.5% פלוס מע'מ ממחיר הדירה, כשכר טרחה לעורך הדין של הקבלן. האם יש לשלם מע"מ?
מכיוון שמחיר דירה חדשה כוללת גם את תשלומי המע"מ על פי חוק, מקובל כי התשלום לעורך הדין של הקבלן הוא כולל מע"מ ואין להוסיף עליו
אני לפני רכישת דירה במבנה הנמצא בשלבי בניה. סטטוס ההתקדמות בבניה הוא שלד הבניין בנוי ויצקו את התקרה לקומה 9.
על סמך הנתונים הבאים: - הפרוייקט ממומן במימון עצמי ע"י הקבלן.(אין לווי פיננסי של בנק). - הקרקע אינה בבעלות הקבלן.(ישנם 12 בעלים על הקרקע,עסקת קומבינציה). - יש לקבלן אישורי בניה. - סיום בניה בעוד כשנה וחצי. - אני לא לוקח משכנתא.
- הבטוחה שמציע הקבלן הינה הערת אזהרה בטאבו.
1. מהם הבטוחות הכדאיות יותר לפי הנתונים שציינתי?
2. מה תתן לי הערת אזהרה בטאבו במצב שהקבלן מכריז על פשיטת רגל ושילמתי לו (על מנת לחסוך העמסת ריבית מדד/מדד תשומות הבניה) את מלוא סכום הכסף.
3. על מה צריך לשים דגש במצב הזה?
4. מה רמת הסיכון וכיצד מקטינים אותה למינימום? (מאי 2005)
נושא הבטחונות בעסקת רכישה מקבלן הינו מורכב למדי. אם הקבלן רושם לטובתך הערת אזהרה במצב הנתונים שהצגת, הוא עומד בחובתו עפ"י חוק המכר דירות, הקובע את חובת הקבלן להטיח את כספי הקונים. ואולם, הבטחונות שהחוק קובע אינם תמיד מספיקים.
הערת אזהרה מאפשרת לך קשר בלתי ניתן לניתוק עם המקרקעין (בהנחה שהענין מוסדר היטב בחוזה), ואולם אין בכך כדי להגן על כספך במקרה של פשיטת רגל. מובן שככל שאתה מקדים תשלומים, אתה מסכן סכום גבוה יותר.
הכי טוב מבחינתך לקבל את מירב הבטחונות, היינו גם הערת אזהרה וגם ערבות בנקאית (הכי טוב ערבות אוטונומית), אך ברוב המקרים הקבלנים אינם נותנים זאת.
אני מציע כי תיוועץ עם עורך הדין המלווה אותך בהליך הרכישה.
האם קיים נוסח סטנדרטי לזכרון דברים?
ראשית, אין נוסח סטנדרטי של זכרון דברים מאחר וכל עסקה היא בעלת המאפיינים שלה ואין אפשרות לכלול את כל המאפיינים בנוסח סטנדרטי. שנית, עמדתינו היא כי בעסקה למכירה או רכישה של דירה כדאי מאוד שלא לחתום על זכרון דברים, גם זאת בשל מורכבות העסקה וחוסר היכולת של מרבית הצדדים לעסקה לנסח זכרון דברים שיתיחס באופן כולל לדרך עריכת העסקה. לדוגמא. אם יש משכנתא על הדירה וגם הקונה מעונין לקבל הלוואת משכנתא, לוח התשלומים חייב לקחת בחשבון פרמטר זה ואינני בטוח כי רב האנשים יודעים לעשות זאת בעצמם, ודאי לא בשלב מקדמי של זכרון דברים.
אודה לך אם תוכל לכוון אותי, האם חוק המקרקעין מתייחס לזכרון דברים? האם יש לזכרון דברים איזה שהוא עיגון חוקי מלבד היותו מסמך חוזי שנחתם בהסכמה? האם החוק מתייחס לזכרון דברים?
חוק המקרקעין עצמו אינו כולל התיחסות ספציפית לזכרון דברים, אולם פסיקה עניפה קבעה כי מדובר בהסכם לכל דבר וענין, ובלבד שהוא כולל את כל הפרטים המהותיים ביחס לעסקה. מדובר בהסכם שדורש דיווח לרשויות המס, ניתן לאכוף אותו ולתבוע בגין הפרתו. המלצתי (והמלצת מרבית עורכי הדין המתמחים בנדל"ן) הינה שלא לערוך זכרון דברים, מאחר וצדדים שאינם בקיאים בעריכת עסקאות, עלולים להתחייב בחיובים שמאוחר יותר יווכחו כי אינם יכולים לקיימם. מומלץ להיוועץ בעורך דין ולגשת ישירות להסכם מכר כולל ולא לחתום על זיכרון דברים.
בעלי ואני רוצים לרכוש דירה. הדירה שמצאה חן היא דירה של 2 אחים יורשים שמופיעים בנסח טאבו. את המו"מ מנהל איתנו אחד האחים ואיננו יודעים כלל וכלל מה קורה עם היורש השני. מה עלינו להתנות בזכרון הדברים, דחוף לנו, היות ויש עוד זוג שמעוניין בדירה. נ.ב. אנו מתכוונים לקחת משכנתא סימלית על הדירה
מנסיוני, אינני ממליץ לכם לחתום על זכרון דברים, מאחר ואני מניח כי אינכם מצויים בעריכת עסקאות בתחום הנדל"ן. אם הגעתם להסכמה מסחרית על המחיר, תנאי התשלום מועד המסירה ויתר התנאים החשובים, תוכלו לחתום על הסכם מכר ולא על זיכרון דברים בעייתי. מובן שהבעלים הרשומים של הדירה חייבים לחתום על כל הסכם ביחס אליה, אלא אם כן מחזיק מי מהם יפוי כח כדין מהאחר. בכל מקרה, אני מציע כי תיוועצו בעורך דין שילווה אתכם במהלך המו"מ, חתימת החוזה ויבטיח את סיום העסקה באופן שהזכויות יעברו על שמכם.
לצערי חתמתי על זכרון דברים בכתב  וגם הוספנו כמה פרטים מאוד חשובים בעל פה: לפי מילה של כבוד, סיכמנו כי אם לאחד ההורים יש בעיה עם רכישת הדירה מכל סיבה שהיא הזכרון דברים בטל ומבוטל!!!
וכך קרה , אבא של בן זוגי לא הסכים כי נקנה את הדירה הנ"ל. דיברנו עם בעל הדירה והוא התחמק מפגישה. בדיוק אז, בידיעת המוכרים, נסענו לחו"ל ואז בעל הדירה אמר כי נחכה עד לחזרה, לאחר מספר ימים. כשחזרנו ובעל הדירה לא היה, דיברנו עם אשתו והיא טענה כי היא לא מתעסקת עם זה. למחרת על הבוקר הודענו כי אנחנו לא רוכשים את הדירה הנ"ל. בעל הדירה החליט לתבוע ע"י עורך דין. מה עושים? האם הסכם בעל פה לא נחשב? (יולי 2005)
באופן עקרוני, זכרון הדברים מחייב. אולם בסופו של דבר אם העניין יגיע לבית המשפט, יש להניח כי כל מכלול הנסיבות יובאו בחשבון. הקושי שלכם יהיה לטעון טענה בעל פה כנגד מסמך כתוב. אולם, אם תוכיחו כי הוסכם בעל פה כי ניתן יהיה לבטל את זכרון הדברים וכי הביטול היה בסמוך לאחר מכן וכי הודעתם על כך למוכר באופן מיידי, סביר להניח כי גם לכך יהיה משקל רב.
נתון נוסף שחולש על מערכת היחסים בינכם לבין המוכר הוא תום הלב. אם תוכיחו כי אתם פעלתם בתום לב, ביטלתם את זיכרון הדברים בהתאם למוסכם בעל פה ולא בגלל שמצאתם דירה זולה יותר (לדוגמא) ומאידך, המוכר מתנער מסיכום ומתחמק מלהשיב לכם, גם זה אמור להלקח בחשבון.
אנו נמצאים במשא ומתן לרכישת בית והבעלים הודיעו כי הגישו תביעה בגין ליקויים קלים נגד הקבלן, ברצוני לדעת מי יקבל את הפיצוי בגין התביעה, האם המוכר או הקונה?
התשובה לשאלתך היא כי באופן כללי קיימת פסיקה שקובעת כי הקונה הראשון (מי שמוכר לך את הדירה) זכאי לקבל את הפיצוי שהזכרת, אולם הדבר תלוי בנסיבות כל מקרה.
אם עדיין לא נחתם הסכם המכר, הייתי ממליץ לך לנסות להבטיח נושא זה בהסכם המכר, באופן מתוחכם ויעיל.
עברתי תהליך של התמכרות של דירה מכינוס נכסים וזכיתי בהתמכרות. הדירה ריקה כבר 4 וחצי שנים וכעת לאחר שזכיתי הציע הערב של בעלת הדירה סכום גבוה יותר ממני, כדי לרכוש את הדירה. האם דבר זה אפשרי למרות שאני זכיתי בהתמכרות? (אוגוסט 2005)
עקרונית, התשובה צריכה להיות שלילית, ואלם כדי לדייק בתשובה יש לבחון את מכלול הנסיבות, תנאי ההתמחרות וכו'. בכל מקרה, נראה שאם העסקה מענינת אותך, כדאי לך להלחם על מימושה.
רכשתי לאחרונה דירה גמורה, ישירות מהקבלן. בחוזה הקבלן מחייב אותי בהוצאות עבור הערבויות. האם זה חוקי?
החוק מטיל את עלות הוצאת הערבות על פי חוק המכר על המוכר. לא ניתן להתנות על הוראת חוק זו
מה קורה אם קניתי דירה מהקבלן ובחוזה ציינו שהקבלן יתן לנו ערבות בנקאית על חשבונו תוך 10 ימים מיום התשלום , עברו כבר חודשיים והקבלן עדיין לא הביא לנו את הערבות הבנקאית ואין לנו שום בטחונות , אנחנו מבחינתינו כבר העברנו לו את הכסף
החוק מחיב את הקבלן להבטיח את הכספים שמשולמים לו באחת הבטוחות שהחוק מונה, כשהפופולארית מבינהן, היא ערבות חוק מכר. את מציינת כי בהסכם התחייבות הקבלן הינה להעביר ערבויות תוך 10 ימים, והוא הפר התחייבות זו. אני מציע כי תיוועצי בעורך דינך כיצד לנהוג. אם טרם פנית בכתב לקבלן, כדאי שתעשי זאת ואם גם לאחר פניותך בכתב לא תקבלי את הערבות, אני מציע לנקוט בצעדים שיעודדו את הקבלן להעביר את הערבות, כגון - עיכוב יתרת התשלום.
אני רכשתי דירה חדשה והשאלה שלי האם הקבלן יכול להחתים אותי על דחיית קבלת דירה ב-45 ימי עבודה בגלל השינויים שאני מבצעת בדירה. יש לציין שהשיונוים הם: וויתור בנייה של קיר אחד, תוספת בניה בגודל אותו קיר במקום אחר, הזזת כ-10 שקעים והוספת כ-10 שקעים חדשים
על מנת לתת תשובה מדוייקת לשאלתך, יש לבחון את הסכם המכר והמפרט הטכני. לעיתים קרובות, נושא החיובים לעבודות נוספות הינו בעייתי מול הקבלנים ורק לעיתים רחוקות קיים מחירון מסודר ולוח זמנים לדחיה ביחס לכל שינוי. בעיקרון, יש להפעיל מבחנים של סבירות. אם השינויים מוזמנים בשלב מוקדם של הבניה, באופן שהם לא מעכבים בפועל את הביצוע ולא דורשים שינויים בתכנון, סביר לטעון כי אין לדחות את מועד המסירה בגינם. כאמור, כל מקרה לגופו, גם לאור האמור בהסכם המכר
האם הקבלן מחוייב (עפ"י תקן, חוק, או כל דבר אחר) להתקין סורגים בבית צמוד קרקע (לפחות בקומת הקרקע)? > > והאם הוא מחוייב להתקין מעצורי דלת (סטופרים) בכל דלתות הפנים בבית
למיטב ידיעתי אין בחוק ואף לא בתקנות התכנון והבניה חובה להתקין סורגים. כנ"ל לגבי מעצורי דלתות. מובן כי המקום בו יש לודא פריטים אלה הוא המפרט הטכני הנילווה להסכם המכר, מפרט שהחוק מחייב קבלנים לצרף לכל הסכם מכר. גם אם אין חובה שבדין להתקין אביזרים כלשהם, לפני חתימת ההסכם, יכול הקונה לדרוש התקנת פריטים אלה ולודא כי יפורטו במפרט הטכני.
לפני כשנה וחצי רכשתי דירה חדשה מקבלן "על הנייר". הרשיתי לעצמי לרכוש במצב זה מכיוון שמדובר בשלב ג' של פרוייקט, בו מסר הקבלן את הדירות בשלבים הקודמים ללא חריגות. בחוזה הסכמנו להצמיד את התשלומים למדד ענף הבנייה. מהו בעצם מדד הבנייה? איך אני בודק מהו גובה כל תשלום בפועל (כדי לא להסתמך על מה שנמסר לי מחברת הבנייה)?
המדד עליו אתה מדבר הינו מדד תשומות הבניה, והוא מדד שאמור לשקף את עליית המחירים של חומרי הגלם בענף הבניה. אגב, לא תמיד מדד זה גבוה ממדד המחירים לצרכן. כדי לדעת כמה תשלם, עליך לבדוק את העליה באחוזים בין שיעור המדד ביום התשלום, לבין מדד הבסיס - התאריך המצויין בחוזה המכר. שים לב שהמדד הקבוע הוא לפי זה המצויין בחוזה, ולאו דוקא תאריך החתימה על החוזה עצמו.
ענו על השאלות
עו'ד שי עמית
זיו מאור
אודות & תודות | כתוב לנו | פרסם באתר | הרשמה למבצעים | לקניית המדריך לרכישת דירה |