מתוך "לרכוש דירה בלי להיפגע" - המדריך השלם לרוכשי דירות בישראל
מה זה קבוצת רכישה נדלן - האם זה חסכון כספי או כאב ראש
מה זה קבוצת רכישה בכלל? אם אתם עומדים להיות חברים של קבוצת רכישה נדלן, יש כמה דברים שחשוב מאוד שתדעו, לפני ההצטרפות, זאת גם בעקבות העדכונים של חוק ההסדרים 2011. אחרי שתחתמו ותהיה חלק מתוך קבוצת הרכישה, זה עלול להיות מאוחר מדי. בשנים האחרונות הקמת קבוצת רכישה לצורך בנייה משותפת של יחידות דיור, הפכה לנפוצה במיוחד. קבוצת רכישה, או בכינוי הותיק יותר – עמותות בנייה, מאתרות קרקע – מפרטיים, או אפילו במכרזי מינהל מקרקעי ישראל ולמעשה הופכות ליזם.
לאחר רכישת הקרקע קבוצות רכישה מתקשרות עם חברה קבלנית לצורך בניית הפרויקט. לאחר השלמת הפרויקט, כל חבר בעמותה יקבל את יחידת הדיור שרכש ויהפוך לבעל דירה בפרויקט.
קבוצת רכישה נדלן - למה נועדה
המטרה העיקרית של קבוצת רכישה והסיבה המקורית להקמתה, היא כמובן החסכון בעלות הדירה. לרוב במחיר הנמוך ב- 10% עד 25% מהמחיר שהיו משלמים על הדירה, אילו היו רוכשים אותה מקבלן.
קבוצת רכישה משיגה את ההנחה הגדולה לחבריה בזכות 2 אמצעים: חסכון מרכיב היזמות שמרוויחה חברה הבנייה וחסכון במיסוי, אבל כאן חובה לבצע תכנון מס נכון. אם רשויות המס לא ישתכנעו שחברי קבוצת הרכישה אכן פעלו בתום לב, יבוטלו הטבות המס.
בחוק ההסדרים לשנת 2011 נקבע כי החל מ-2011, חברי קבוצת רכישה יהיו חייבים במע"מ על מחיר הקרקע ובמס רכישה על הדירה, כך שההטבה העיקרית שנותרה היא המע"מ על מחיר הדירה הסופי.
יתרון נוסף הוא בשליטה שיש לכאורה לחבר באותה קבוצת רכישה בבחירת השכנים - הוא יכול לראות מראש מי הם החברים הנוספים בקבוצה וכן יתרון דומה למי שבונה את ביתו בעצמו - מעורבות עוד בשלב התכנון והבנייה, מה שמאפשר לחבר בקבוצת רכישה לשלוט על תכנון דירתו, המפרט וכו'.
קבוצת רכישה נדלן - הצטרפות
היום אין רבים ששואלים מה זה קבוצת רכישה? פרסומים, חלקם לא מחמיאים, בתקשורת, עשו את העבודה. קבוצות רכישה הם חלק בלתי נפרד מקנית באופן כללי. לכן, חשוב כמובן לדעת שהכללים והסכנות במה שמכונה קבוצות רכישה נדלן, לא דומים לקבוצת קניות שמתאגדת לרכישת מוצר חשמל למשל. כיום ניתן למצוא פרסומים רבים על קבוצות רכישה באינטרנט ובעיתונות. לעתים מייסדים את קבוצת הרכישה מתווך, עורך דין או יזם הניגש יחד עם החברים למכרזי קרקע, או מתאגדים לצורך רכישת מגרש. למעשה, כמעט בכל עיר מרכזית, ניתן לאתר קבוצת רכישה - סגורה או כזו שעדיין מחפשת חברים, בשלב איתור הקרקע, או בשלב שבו מקימי הקבוצה איתרו מגרש, קיימו מו"מ על רכישתו וכעת רוצים להשלים את העסקה.
קבוצות רכישה - המוקשים
ואולם, לפני שאתם רצים להצטרף לעמותה כזו חשוב לדעת כמה דברים. ראשית, גובה ההנחה הטמון באותן קבוצות רכישה מעט מרמה: חשוב לזכור שאתם מתחילים לשלם על הדירה כבר בשלב המכרז, שנתיים ויותר לפני קבלת המפתח וכן לעתים בשל ההתלהבות, קבוצת רכישה נוטה לשלם סכום גבוהה יותר על הקרקע.
שנית, בזמן בחירת הדירות עלולים להיווצר חיכוכים בין חברי הקבוצה, ולכן חשוב להסדיר עניין זה מראש. בנוסף, צריך לזכור שהמארגן לא עושה זאת לשם שמיים. ודאו שהמחיר שהוא יגבה לא יהיה דומה לרווח היזמי שלכאורה חסכתם. כאן טמון מוקש נוסף - מכיוון שכל קבוצת רכישה היא למעשה מעין מקלט מס, הדבר כרוך במספר דברים. לדוגמא, למארגן הקבוצה אסור להתחייב על מחיר הדירה הסופי, שכן אז אתם הופכים לרוכשים, הוא למוכר וכל הטבות המס מתפוגגות. ההתחייבות היא לכל היותר בעל פה ועל סדר גודל, שנוטה לרוב לצמוח בסופו של דבר.
אם אתם קבוצת רכישה צעירה ועומדים להשתתף במכרז של המינהל, חשוב מאוד לדעת, כי להבדיל ממקרה של רכישת קרקע מבעלים פרטיים, במקרה של קרקע מינהל, אין פטור ממע"מ ויש לקחת זאת בחשבון בעלויות.
עוד עלות כספית היא פתיחת מסגרת אשראי. אפילו אם אינכם נזקקים למשכנתא, כשותפים בפרויקט, תהיו חייבים כמו כל חבר בקבוצת הרכישה, לפתוח מסגרת אשראי ולשלם על פתיחתה לבנק המלווה.
עניין אחרון שחשוב לתת עליו את הדעת הוא חוק המכר, אשר לא רק שאינו מסייע לכם, אלא במידה רבה פועל נגדכם: מכיוון שחבר קבוצת רכישה הוא למעשה הקבלן היזם, הוא אינו נהנה מהגנת חוק המכר ותיקון ליקויים מצד הקבלן המבצע. לכן, חשוב כמובן להסדיר אחריות כזו במסגרת הסכם חוזי. בנוסף, אם נכנסתם להרפתקאה לצורך השקעה בלבד ובכוונתם למכור את הדירה מייד בשלב האכלוס, חשוב לדעת כי אתם הופכים בשלב זה להיות קבלן/יזם, כלומר, בכל מקרה של ליקויים ודברים הדורשים תיקון לפי חוק המכר דירות, הרוכש יוכל לדרוש מכם לבצע את העבודות.
יש להבהיר כי פתוחה בפניכם הדרך לא רק להצטרף לקבוצות רכישה קיימות, אלא גם לייסד קבוצת רכישה משלכם, עם חברים. התארגנות של שש או שמונה משפחות לשם הקמת בניין משותף, או שורה של קוטג'ים, היא עמותה לכל דבר. כיום, במכרזי מינהל מקרקעי ישראל אין כל מגבלה – כל אזרח יכול לגשת לכל מכרז.