לפרטים ולרכישת המדריך חזרה לעמוד הבית
דירות למכירה מחשבון משכנתא שיפוץ כונס נכסים מדור משפטי ביטוח משכנתא נסח טאבו הובלות בית

זכרון דברים למכירת דירה - רצוי בלי..

רבים מתפתים לחתום במועד סגירת העסקה על טופס זיכרון דברים, ועל מנת להבין את משמעות הדבר והשלכותיו, חשוב לדעת מספר עובדות.
שי עמית
במצוקה בה מצוי ענף הנדל"ן זה שנים ארוכות, גוברת להיטות מוכרים וקוני דירות לסגור עיסקה לא בלחיצת יד והבטחה ג'נטלמנית, אלא במסמך כתוב, שיעיד לכאורה על רצינות הצדדים. לעיתים, אף נדרש הקונה למסור שיק "על חשבון" מחיר הדירה. המוכר מעונין לדעת כי מצא קונה שלא יברח לטובת עיסקה טובה יותר, והקונה רוצה לקבע את מחיר המציאה שהשיג אחרי לחץ רב על המוכר.
אבל, לפני שאתם ממהרים לחתום, חשוב לדעת מספר דברים. ראשית, הדין והפסיקה רואים זכרון דברים כחוזה לכל דבר ועניין, וזאת כאשר הוא כולל התייחסות מפורשת לזהות הנכס, זהות הצדדים, מחיר העיסקה, מועדי תשלום, חלוקת חבויות המס וכיוצא באלה פרטים. אף אם חסר פרט כלשהו, בית המשפט רשאי להשלימו במקרה בו תוגש תביעה לאכיפת זכרון דברים, ובלבד שברור כי הצדדים גמרו אומר להתקשר בעיסקה מחייבת, כלומר - ביטול זכרון דברים אינו מובן מאליו.

זכרון דברים הוא המועד הקובע לרשויות המס

רבים מוסיפים בזכרון הדברים סעיף הקובע כי הסכם מפורט יחתם תוך מספר ימים או שבועות, אולם חשוב לדעת כי בדרך כלל אין בכך כדי לשלול מתוקפו העצמאי של זכרון הדברים.
גם רשויות המס רואות במועד עריכת זכרון הדברים כמועד הקובע וקיימת חובת דיווח למס שבח על כל זכרון דברים שנחתם, אף אם לאחריו לא יצאה לפועל עיסקה. במקרה זה יש להודיע על ביטול עיסקה למס שבח, כדי להמנע מחבות במס על עיסקה שלא נערכה.
יש לזכור כי את מס השבח ומס הרכישה בגין עיסקת מקרקעין יש לשלם תוך 50 יום מיום העיסקה, ומאחר ומבחינת רשויות המס יום העיסקה הוא יום זכרון הדברים, הרי שגם אם רק חודש לאחר זכרון הדברים נחתם הסכם מכר, הרי שאת המס יש לשלם בהתיחס למועד חתימת זכרון הדברים המוקדם.
מרבית המשפטנים ממליצים שלא לחתום על זכרון דברים ביחס לעיסקאות במקרקעין. לרב האנשים זוהי העיסקה הגדולה ביותר שהם עושים בחייהם מבחינת המחיר, ומאחר ומדובר בעיסקה מורכבת, שבה התנאים המסחריים מושפעים באופן ניכר וישיר מנתונים רבים שחלקם משפטיים, כגון: האם הנכס משועבד? האם קיימים חובות מס או אחרים בגינו? האם הקונה זקוק למשכנתא לרכישתו? מה מועד הפינוי והאם הוא מותנה ברכישת דירה אחרת לשימוש המוכר או במכירת הדירה הקיימת של הקונה? כיצד יובטחו כספי הקונה (הערת אזהרה, נאמנות וכו') ? ופרמטרים רבים הדורשים מומחיות, בדיקה וליבון קודם להסכמה אפילו על ענין המחיר, שלכאורה הוא המרכזי ביותר עבור הצדדים.

זכרון דברים: חובה סעיף מילוט

לדוגמא: אם קיימת תב"ע המגדילה את הזכויות בגין הדירה הנמכרת וקיימת חבות גבוהה בהיטל השבחה, והמוכר לא בדק זאת ולא היה מודע לכך במועד עריכת זכרון הדברים, יתכן מאוד כי מהמחיר שחשב המוכר שיקבל, ישאר לו ב"נטו" פחות כסף, מאחר והוא ידרש לשלם את היטל ההשבחה האמור.
לעיתים עיסקה מסויימת בנתונים הספציפיים של הצדדים אינה יכולה כלל לצאת לפועל. לדוגמא: אם על הדירה רשומה משכנתא של המוכר שאין ביכולתו להסירה או לגרור אותה, אלא רק בסמוך למועד מסירת החזקה לקונה, ואותו קונה מעונין לממן את חלק הארי של מחיר הדירה במשכנתא שיקח בעצמו וזאת כבר מהתשלומים הראשונים, יכול מאוד להיות שמדובר בעיסקה שהקונה לא יכול לעמוד בה. אם הקונה חתם על זכרון דברים שקובע לוח תשלומים בלתי מותנה באפשרות לקחת משכנתא, הוא יכול למצוא עצמו מפר חוזה מבלי שיש לו סעיף מילוט ראוי, והוא יאלץ לשלם פיצוי בגין הסכמת המוכר לבטל את החוזה/ זכרון הדברים.
יש להיזהר במיוחד במצבים בהם אחד הצדדים, בדרך כלל המוכר או המתווך מטעמו, מציג "במקרה" זיכרון דברים מוכן בגין הנכס הנמכר, כאשר יש למלא רק את שמות הקונים והמחיר המוסכם. פעמים רבות יתכן וזהו מסמך שהוכן ע"י עורך דין מטעם המוכר, אשר שומר אך ורק על זכויות המוכר ויכול להפיל בפח קונה תמים שרק חשב שהוא חותם על מסמך שהוא מעין "הצהרת כוונות".
לסיכום, מומלץ מאוד להמנע ככל האפשר מחתימה על זכרון דברים דירה - בין אם אתם מהצד של מכירת דירה או רכישת דירה. יש לסכם תחילה בעל פה את התנאים המרכזיים ולהפנות את הכנת ההסכם הכתוב לעורכי הדין של הצדדים תוך זמן קצר. מנסיון, אמנם יתכן ועיסקות מסויימות לא יצאו לפועל לאחר שיבחנו לעומק בשלב שלאחר ההסכמה העקרונית, אך במקרים רבים עדיף לגלות זאת בזמן, מאשר להסתבך בעיסקה שאחד הצדדים אינו מעונין לקיימה כי לא נבדקו כראוי כל ההיבטים שלה.
הכותב הוא עורך דין המתמחה בנדל"ן
שלח מייל לשי עמית
חזרה לשער המדור המשפטי

דף הזהב - כל ההטבות

כנסו ותהנו מכל ההצעות וההטבות החמות בתחום הנדל"ן

מחשבון משכנתא

בקרת מבנים וליקויי בנייה:
חובה עם קבלת הדירה
זכרון דברים
הזכויות המשפטיות בדירה
הבדיקות החשובות בעיריה
מס שבח ומס רכישה
העברת החזקה בדירה
לוח התשלומים הנכון
עמותות לבנייה עצמית
בנייה עצמית או רכישה מקבלן
מי מחזיק בקרקע שעליה בונה הקבלן
רכישת דירה הנייר - הסיכונים וההגנות
סוגי הבטחונות שהקבלן יכול להציע
ערבות חוק המכר - על מה להקפיד
הפרת חוזה מצד הקבלן
תשלום דמי תיווך למספר מתווכים
קניית דירה בחברת גוש חלקה
אודות & תודות | כתוב לנו | פרסם באתר | הרשמה למבצעים | לקניית המדריך לרכישת דירה |